Кыскача жооп
Тайланддын Соода министрлиги жарыялаган маалыматка ылайык, чет элдиктердин катышуусу шектелген жаңы компанияларды каттоо саны 561ден 141ге чейин, б.а. 75%га кулаган. Бул статистика эмес, реалдуу коркунуч: эгер сиз Пхукетте же Самуйда жер менен вилланы тайландык компания аркылуу 'номиналдык' акционерлер аркылуу сатып алган болсоңуз, мамлекет мындай схемаларды мурункудан алда канча катуу текшере баштады. 2026-жылдын 1-августунан күчүнө кирген DBD жаңы Буйругу (No. 2/2026) компаниянын бүткүл иш циклин, тек гана каттоодо эмес, акционерлер алмашкан ар бир учурда да кылдат текшерүүгө алат.
Эгер сиз Тайланддан үй издеп жүргөн кыргызстандык болсоңуз, бул кабар сизге түз тиешелүү. Себеби Пхукет менен Самуйдагы вилла-долбоорлордун көбү дал ушул 'компания аркылуу' схема менен сатылып келген.
Эмне үчүн номиналдык компаниялардын саны кескин түшүп кетти?
Тайланддын мыйзамы боюнча (Foreign Business Act, 1999-жыл) чет өлкөлүк жаран Тайланд компаниясынын 49%дан ашык үлүшүнө ээ боло албайт, эгер бул компания жер менен байланышкан ишмердикте иштесе. Мына ушул чектөөнү айланып өтүү үчүн 'номиналдык акционер' схемасы ойлоп табылган: расмий түрдө тайландык жарандар 51% же андан көп үлүшкө ээ болуп көрүнөт, бирок чындыгында акча да, чечим кабыл алуу да толугу менен чет элдик инвестордун колунда.
Соода министрлиги каттоо этабында эми капиталдын келип чыгышын, тайландык акционердин иш жүзүндөгү ролун жана анын өз үлүшүн төлөөгө акчалай мүмкүнчүлүгүн текшере баштады. Натыйжада, айкын номиналдык белгилери бар компаниялар жөн эле каттоодон өтпөй калууда. Дал ушул себептен сан кыска убакытта курч түшкөн.
Бирок Соода министрлиги өзү да эскертет: 141 жаңы каттоо бул муздак тоонун учу гана. Мурда түзүлгөн, азыр да иштеп жаткан миңдеген номиналдык структуралар бул статистикага кирбейт.
Дагы кандай сандар маселенин масштабын көрсөтөт?
- Номиналдык белгилери бар жаңы каттоолор 561ден 141ге чейин, тактап айтканда 75%га кыскарды
- DBDнин башка маалыматы боюнча, чет элдиктердин 0.01-49.99% үлүшү бар компанияларды каттоо 2026-жылдын биринчи кварталында 51%га, ал эми май айынын өзүндө (1-31-май) 65%га төмөндөгөн
- 2026-жылдын ортосуна карата тобокелдик категориясына кире турган компаниялардын саны болжол менен 119 000 деп бааланууда
- Пхукет менен Самуйдагы жер тилкелериндеги вилладардын 40-60%ы дал ушундай номиналдык белгилери бар компаниялар аркылуу сатылып алынган деп эсептелет
Мыйзам бузуучулук үчүн кандай жаза каралган?
Foreign Business Act боюнча номиналдык схема колдонгондорго чейин 1 000 000 THB айыппул жана/же 3 жылга чейин түрмө жазасы каралган. Мындан тышкары, сот жерди мажбурлап сатууну да чечиши мүмкүн, тарыхта мындай учурлар кайра-кайра болгон. Тайландык номиналдык акционерлер да кылмыш жоопкерчилигинен качпайт.
Мунун үстүнө, номиналдык компанияны кармап туруу арзан эмес: жылына 50 000-150 000 THB чыгым кетет, бирок бул акча схеманын мыйзамдуулугуна кепилдик бербейт. Тескерисинче, каалаган учурда, мисалы, акционерлер алмашканда же жерди сатканда, DSI (Атайын иликтөө департаменти) же Жер департаменти териштирүү ачышы мүмкүн.
Тайландда жерди мыйзамдуу түрдө кантип сатып алууга болот?
Жакшы кабар: чет элдиктер үчүн ачык, коркунучсуз жолдор бар. Жер кодексинин 86-беренесине ылайык, чет элдик Тайланддагы жерге түз менчик укугуна ээ боло албайт, бирок мунун ордуна төмөнкү варианттар иштейт:
- Узак мөөнөттүү ижара (лизхолд): адатта 30 жылга түзүлөт, кийин эки жолу узартылса болот (30+30+30 жыл схемасы). Жер тайландык менчик ээсинен ижарага алынат, ал эми ошол жерге курулган үй чет элдиктин өз атына катталышы мүмкүн
- Кондоминиум (пландуу батир): чет элдик үчүн жалгыз толук менчик (фрихолд) укугу ачык болгон түрү. Бирок имараттагы чет элдиктердин үлүшү жалпы аянттын 49%ынан ашпашы керек
- Узуфрукт: жерди өмүр бою пайдалануу укугу, Жер департаментинде расмий катталат
Чет элдик кондо сатып алганда акча чет өлкөдөн тайланд банкы аркылуу которулушу керек жана буга далил катары FET сертификаты (Foreign Exchange Transaction) талап кылынат.
Учурда номиналдык компаниям бар, эмне кылам?
Эгер сиздин активиңиз азырынча proxy-компания аркылуу катталган болсо, күтө турбаңыз. Соода министрлиги ачык эле айткандай, жарыяланган статистика бардык номиналдык структураларды камтыбайт, тактап айтканда, DSI жана Жер департаменти каалаган учурда, айрыкча акционер алмашканда, актив сатылганда же үчүнчү жактын арызы боюнча териштирүү ачышы мүмкүн.
Эгер сиз структураны лизхолдго өткөргүңүз келсе, бул компаниядан жерди тайландык жеке же юридикалык жакка сатууну жана андан кийин ижара келишимин түзүүнү талап кылат. Мындай кайра тариздөө болжол менен 100 000-300 000 THB түшөт, буга салыктар менен юридикалык кызматтар кирет. Бирок натыйжада кылмыш тобокелдиги жоюлат жана менчик түзүмү ачык-айкын болот.
Адвокат тандаганда, Тайланд Адвокаттар ассоциациясынан лицензиясы бар, жер укугу боюнча тажрыйбасы бар адисти издеңиз жана анын номиналдык схемаларды сатуучу фирмалар менен байланышы жок экенине көз жеткириңиз. Алгачкы консультация менен структуранын аудити адатта 15 000-30 000 THB турат.
Бул кризис кондо рыногуна кандай таасир этет?
Тике эмес. Фрихолд кондолор чет элдиктер үчүн мурдагыдай эле толук мыйзамдуу калат. Бирок кыйыр түрдө талап өсүшү мүмкүн: мурда виллаларды номиналдык компаниялар аркылуу сатып алгандар эми коопсуздукту көздөп батирлерге бурулуп жатышат.
Ал эми жер мыйзамын өзгөртүп, чет элдиктерге түз менчик берүү жагы 2026-жылга карата күн тартибинде жок. Мезгил-мезгили менен талкуулар чыгып турганы менен, саясий эрк азырынча жетишсиз. Ошондуктан жакын арада тыюу алынып салынат деп үмүттөнбөгөн жакшы.
Жалпысынан алганда, 75%дык кулоо бул бир жолку чара эмес, тутумдук өзгөрүүнүн бөлүгү. Тайланд бийлиги санариптик анализ куралдарына инвестиция салып, ведомстволор ортосунда маалымат алмашууну жолго коюп, саясий басымга жооп берип жатат. Эгер активиңиз азыр proxy-компания аркылуу катталган болсо, текшерүү келгенче күтпөй, юридикалык аудитти азыр эле тапшыруу акылга сыярлык кадам болмок. Ушул сыяктуу маселелерде 'Таиланд Мүлк' командасы кардарларга структураны текшерүүдө жана мыйзамдуу альтернатива тандоодо жардам берүүгө даяр.
Булак: Thailand Business News