Пхукетте же Самуйда вилла сатып алууну ойлонгон кыргызстандыктардын көбү "Тай компаниясын ачып, жерди ошол компаниянын атына каттасаң болот" деген кеңешти уккан чыгар. Бирок 2026-жылы бул схема мурункудай эркин иштебей калды: Тайланддын Ишкердикти Өнүктүрүү департаменти (DBD) 36 277 чет элдик катышуусу бар компанияны кагаз бетинде эмес, чын жүзүндө ким башкарарын текшерип чыгууга киришти. Бул - акыркы жылдардагы номиналдык акционерлик түзүмдөргө каршы эң масштабдуу текшерүү.
Кыскача жооп: Тайланд өкмөтү 2026-жылы жер кармаган 36 277 чет элдик байланыштуу компанияны текшерүүгө алды, алардын 31 516и чет өлкөлүк капиталы 49 пайыздан төмөн көрсөтүлгөн, б.а. "тай компаниясы" катары каттоого мүмкүндүк берген чекте турган фирмалар. Эгер номиналдык акционерлик далилденсе, жерди 180 күн ичинде сатуу талап кылынат же өкмөт аукционго чыгарат.
Эмне үчүн бул кампания башталды?
Тайланддын Жер кодекси (Land Code Act B.E. 2497, б.а. 1954-жыл) чет элдиктерге жерди түз менчикке алууга тыюу салат. Мыйзамдуу жол - тай инвестициясы 51 пайыздан ашкан компания түзүү, ошондо ал фирма "тай компаниясы" катары каттарынат жана жер кармай алат. Көйгөй - миңдеген учурда бул тай акционерлер кагаз жүзүндө гана бар, чечимдерди, каржылоону жана кирешени иш жүзүндө чет элдик ээси көзөмөлдөйт. DBD дал ушул жасалма схемаларды аныктап, жоюуну көздөйт.
Thairath басылмасынын маалыматы боюнча, текшерүү Бангкок жана айланасындагы беш провинция кирген, дагы туристтик жактан белгилүү он провинцияны камтыган жалпы 16 провинцияда жүргүзүлүп жатат - алардын арасында Чонбури, Сурат Тани жана Пхукет бар. Демек, бул бир гана курорттук аймакка эмес, бүткүл өлкө боюнча саясий бурулушка байланыштуу.
Негизги фактылар кыскача
-
Чет элдик бизнес мыйзамы (1999) боюнча, капиталынын 49 пайыздан ашыгы чет элдикке таандык болгон компания "чет элдик" деп эсептелет; 49 пайыздан төмөн болсо - тай компаниясы катары жерге ээлик кыла алат.
-
DBD жалаң акционерлер тизмесин эмес, чыныгы контролду текшерет: чечимди ким кабыл алат, сатып алууну ким каржылады, кирешени ким алат.
-
Жер кодекси (1954) чет элдиктердин жерге түз ээлик кылуусуна тыюу салат, бирок Инвестицияларды Өнүктүрүү Кеңеши (BOI) бекиткен, минимум 40 миллион бат инвестиция талап кылган долбоорлор үчүн тар өзгөчөлүк бар.
-
Рыноктук баалоолорго караганда, Пхукеттеги чет элдиктерге таандык вилланын 60-70 пайызга чейини тай компаниялары аркылуу, номиналдык акционерлер менен катталган.
-
2026-жылдын августунда Пхукетте өткөрүлгөн 4-этаптагы операция учурунда номиналдык тармакка байланыштуу 16 адам соттук жоопкерчиликке тартылды (10 тайландык, 6 чет элдик - канадалык, орусиялык жана казакстандык жарандар).
-
Ошондой эле Пхукетте жүргүзүлгөн кеңири текшерүүдө 361 компания каралып, алардын 149у күмөндүү чет элдик акционерлиги бар жер ээси катары аныкталган, натыйжада 114 сот иши ачылып, 39 айыппул салынган.
-
Кондоминиум бирдиктери бул текшерүүгө кирбейт: имараттагы чет элдик квота 49 пайыздан ашпаса, чет элдиктер кондо бирдигин фрихолд (толук менчик) катары түз ээлик кыла беришет.
Компаниям текшерүүдөн өтпөй калса, жеримди тартып алышабы?
ООба, мүмкүн. DBD сиздин компанияңыздагы тай акционерлер номиналдык экенин аныктаса, Жер департаменти мүлктү 180 күн ичинде сатууну талап кылат. Эгер сатуу болбосо, өкмөт жерди өзү аукционго коет.
DBD компанияда так эмнени текшерет?
Ишкердикти Өнүктүрүү департаменти акционерлик түзүмдү, жерди сатып алууга кеткен каражаттын булагын, чыныгы башкаруу контролун, жыйындардын протоколдорун жана каржылык отчетторду карайт. Негизги суроо - тай акционерлер чын эле инвестор беле же жөн гана номиналдык фигура беле.
Чет элдик Тайландда вилланы кантип мыйзамдуу ээлик кыла алат?
Бир нече мыйзамдуу жол бар:
- Узак мөөнөттүү ижара (лизхолд) - 30 жылга, узартуу мүмкүнчүлүгү менен.
- Имаратты жерден бөлүп ээлик кылуу - жерди ижарага алып, курулушту өз атыңа каттоо.
- Чыныгы биргелешкен ишкана (joint venture) - тай өнөктөш чын эле бизнеске жана каржылоого катышуучу болушу керек.
- Кондоминиум бирдигин фрихолд менен сатып алуу.
Бул текшерүү кондо ээлерине тиеби?
Жок. DBD текшерүүсү жалаң жерди кармаган компанияларга тиешелүү. Кондоминиум жөнүндөгү мыйзам (1979) боюнча түз ээлик кылуу башка режим - анда чет элдиктер имараттын жалпы аянтынын 49 пайызына чейин ээлик кыла алышат.
Мен азыр тай компаниясы аркылуу жерге ээ болсом, эмне кылышым керек?
Эң биринчи кадам - көз карандысыз юридикалык аудит жүргүзүү. Эгер түзүм тобокелдикке дуушар болсо, юрист сизге лизхолдго өтүү, чыныгы тай өнөктөш тартуу же жерди сатып, курулушка укукту сактап калуу сыяктуу кайра түзүү варианттарын сунуштай алат.
Лизхолд канча турат жана фрихолддон эмнеси менен айырмаланат?
Лизхолд жерге укукту 30 жылга чейин берет, көбүнчө эки жолу узартуу мүмкүнчүлүгү менен, бирок узартуу мыйзам жүзүндө кепилденген эмес. Лизхолд менен сатылган мүлк, эквиваленттүү фрихолд мүлккө караганда адатта 15-30 пайызга арзаныраак болот. Негизги айырма - сиз жерди сатып албайсыз, ижарага аласыз.
Эмне үчүн текшерүү дал азыр катаалдашты?
Номиналдык түзүмдөргө болгон басым 2022-жылдан бери күч алып келе жатат, ошол убакта парламенттик комитеттер курорттук аймактарда чет элдиктердин масштабдуу жер сатып алуусун талкуулай баштаган. Саясий басым, жер баасынын өсүшү жана премиум жерлерде чет элдик капиталдын топтолушуна коомдук нааразычылык бул процессти тездеткен.
Чет элдик директорлор үчүн кылмыш-жаза жоопкерчилиги барбы?
ООба. Чет элдик бизнес мыйзамы боюнча, чет элдиктерге тыюу салынган ишкердикти жүргүзгөн үчүн 3 жылга чейин эркинен ажыратуу жазасы каралган. Мыйзамды айланып өтүү үчүн номиналдык акционерлерди пайдалануу - мыйзам бузуу катары каралат. Жаза акчалай да болушу мүмкүн: 1 миллион батка чейин айыппул жана/же 3 жылга чейин эркинен ажыратуу, ал эми эң оор тобокелдик - 180 күн ичинде жерди мажбурлап сатуу.
Бул Пхукет менен Самуйдагы вилла рыногуна кандай таасир этет?
Кыска мөөнөттө айрым ээлер буйрук келгенче сатууну тандагандыктан, сунуш көбөйүшү мүмкүн. Орто мөөнөттө рынок лизхолд түзүмдөрүнө жана кондоминиумдарга бурулушу ыктымал, бул сегменттерде суроо-талап жана баалар өсүшү мүмкүн.
Сатып алуудан мурун объектини өз көзүм менен көрүп чыгышым керекпи?
Албетте. Тайландда кандай гана мүлк бүтүмүнө барбаңыз, объектини жеке көзүңүз менен көрүп, юрист менен жолугуп, бардык документтерди жеринде текшерип чыгышыңыз абзел.
Жыйынтык: эмне кылуу керек?
Бул текшерүүнүн масштабы, б.а. 16 провинцияда 36 277 компания камтылышы, бул бир жолку акция эмес, узак мөөнөттүү системалуу саясий бурулуш экенин көрсөтөт. Чет элдик инвесторлор үчүн жыйынтык так: тай жерин ээлик кылуу үчүн көзөмөлсүз номиналдык схемалардын доору аяктап баратат. Эрте кайра түзүлгөндөр өз мүлкүн да, тынчтыгын да сактап калышат, ал эми бул сигналды этибарга албагандар мажбурлап сатуу жана кылмыш жоопкерчилигине кабылуу тобокелдигине жолугушат.
Эгер сиз да Тайландда, айрыкча Пхукетте, мүлк сатып алууну ойлонуп жатсаңыз, 'Таиланд Мүлк' командасы юридикалык жактан тыкыр текшерилген, ишенимдүү варианттарды тандап алууга жардам берет.
Булак: Thairath