Пхукетте 1 миллион доллар турган виллага үч документ бир учурда кол коюлган: жер участогунун ижара келишими, курулуштун менчик күбөлүгү жана башкаруу компаниясы менен тейлөө келишими. Юристтер пакеттин ичинен бир беренени таап алышкан: ал өнүктүрүүчүгө үч келишимдин баарын, атүгүл үйдүн астындагы жерге ижара укугун да, кечиктирилген суу эсеби үчүн бир тараптуу токтотуу мүмкүнчүлүгүн берген. Сүйлөшүүлөр учурунда бул берене өчүрүлдү. Эгер өчүрүлбөгөндө, миллион доллардык актив бир коммунальный эсептин төлөнбөгөнүнен көз каранды болуп калмак.
Бул жалгыз окуя эмес. Тайландда сатуу-сатып алуу келишимдерин милдеттүү нотариалдык текшерүүдөн өткөрүү талабы жок, ал эми өнүктүрүүчүлөр менен ижарага берүүчүлөр колдонгон типтүү формалар алардын өз юристтери тарабынан, алардын өз кызыкчылыгы үчүн даярдалат. Тайланддагы due diligence көбүнчө чанотту (менчик күбөлүгүн) текшерүү жөнүндө эмес - чанот, адатта, таза болот. Акча келишимдин текстинде жоголот.
Кайсы беренени биринчи текшерүү керек?
Эгер сиз жер участогун ижарага алып, анын үстүндөгү курулушту менчикке сатып алсаңыз (Пхукет менен Кох Самуйда бул кеңири таралган, мыйзамдуу схема), биринчи кезекте кайчылаш дефолт (cross-default) беренесин карагыла. Бул - үч же андан көп келишимдин бирөөсүн бузуу калгандарын да автоматтык токтотууга алып келе турган берене. Вилла-плюс-жер-ижара түзүмүндө коммунальный төлөмдүн кечигиши теориялык жактан эле жерди пайдалануу укугуна тиешелүү тобокелди жаратат.
Экинчи орунда - ижаранын узартылышы. Эгер жер участогунун ижарасы 30 жылга түзүлүп, эки жолу узартуу убада кылынган болсо, ким экинчи узартууну чын эле кепилдейт деп сурагыла. Көбүнчө жооп жок, болгону ижарага бергендин ак ниети гана бар, ал эми юристиңиздин чынчыл жообу сатуу менеджеринин жылтыраган презентациясынан бир топ баалуу.
Жер ижарасы 30 жылга берилет, бирок узартуу кимге көз каранды?
30 жылдык ижара Жер башкармалыгында катталып, мыйзамдуу коргоого алынат - бул чындык. Бирок андан кийинки эки 30 жылдык узартуу убадасы - бул ижарага бергендин келишимдик милдеттенмеси, автоматтык укук эмес. Ижарага берүүчү ким экенин, ал банкрот болсо же жерди сатса эмне болорун так текшергиле.
Мунун астында дагы бир жагдай жатат: жер участогунун ээси алмашса, ижаранын улантылышы жөнүндөгү берене жок болсо, жаңы ээ ижара шарттарын өз алдынча кайра жаза алат. Бул тобокел мураскорлук (succession) беренеси менен жабылат - келишимге киргизилчү негизги четтетүү.
Бангкоктогу соода борборунда ижара канчалык кымбаттайт?
Бангкоктогу соода борборлорундагы ижара келишимдери, адатта, жылдык 10% индексациясын 18 айда бир жолу ижара акысын макулдашуусуз кайра карап чыгуу укугу менен айкалыштырат. Документтештирилген бир иште ижара акысын катуу бекитип алуу арендатордун орто көлөмдөгү бутик үчүн жылына болжол менен 5,000 доллар үнөмдөшүнө алып келген.
Коммерциялык ижарада жайдын жайгашкан жери эмес, келишимдин өзү маанилүү. Толук мөөнөткө бекитилген тарифтин баркы биринчи жылдагы арзандатуудан жогору. Ижарага бергендин бир тараптуу тарифти кайра карап чыгуу укугун, индексация формуласын, эрте бузулган учурда депозиттин тагдырын жана бина сатылганда ижаранын эмне болорун текшергиле.
Комиссион-жаза беренелери эмнеге дайыма бир тараптуу?
Паттаядагы курулуш келишимдери сатып алуучунун кечиктирилген төлөмдөрүн дайыма жазалайт, бирок өнүктүрүүчүнүн объектини кечиктирип тапшыруусун дээрлик эч качан жазаламайт. Бул тең салмаксыздык так мөөнөттөр менен даярдоо стандарттарын кошуу аркылуу оңдолот.
Бирок жаза беренесинин өзү бардык маселени чечпейт. Берене жазылат, өнүктүрүүчү объектини бир жылга кечиктирет, ал эми чогултула турган эч нерсе жок болуп чыгат, анткени долбоордук компаниянын балансы куру бош. Жаза беренеси этап боюнча төлөм графиги, банктык кепилдик же акыркы төлөмдү токтоо менен бирге иштегенде гана натыйжа берет. Бул жерде "көрүнгөн чечим" чечимдин жарымы гана болуп чыгат.
Офф-план кондодо да негизги иш чанотто эмес, төлөм графигинде. Төлөмдөрдү календарлык мөөнөттөргө эмес, курулуш этаптарына байлагыла. Айкалышкан жазаларды талап кылгыла: эгер сиз кечиктирилген төлөм үчүн акы төлөсөңүз, өнүктүрүүчү да кечиктирилген тапшыруу үчүн төлөшү керек. Кабыл алуу учурундагы кемчиликтин критерийлерин алдын ала макулдашкыла, болбосо гипс сапаты жөнүндөгү талаш табиты жөнүндөгү талашка айланат.
Бренд же франшиза келишиминде эмне жоголот?
Коху Самуй жана Бангкокто эл аралык бренддер өкүлчүлүк келишимдери аркылуу Тайланд рыногуна көбүрөк кирип жатат. Мында алсыз жер - интеллектуалдык менчик жана роялти. Сооданы белги Тайландда катталбаса, коргоого алынган эч нерсе жок. Роялти кат аркылуу өзгөртүлүшү мүмкүн болсо, каржылык модель биринчи кат келгенге чейин гана жашайт.
Кох Самуйдагы бир туризм бизнес келишиминде кепилдиктерди жана компенсация беренелерин кошуу болжол менен 100,000 доллар тобокелдин алдын алган.
Салыштыруу таблицасы: беш кооптуу учур бир карашта
| Бүтүм түрү | Типтүү тузак | Биринчи эмнени текшерүү керек | Ката баасы |
|---|---|---|---|
| Вилла: жер ижарасы + курулуш менчиги | Бир бузуу үчүн бардык келишимдерди токтотуучу кайчылаш дефолт | Токтотуу беренеси, ижараны узартуу шарттары, укуктарды өткөрүү | 1 миллион долларга чейинки активди көзөмөлдөн чыгарып жиберүү |
| Офф-план кондо | Жаза бир тараптуу, сапат стандарттары бүдөмүк | Этап боюнча төлөм графиги, кечиктирүү жазалары, кабыл алуу текшерүүсү | Компенсациясыз 12-18 ай бош турушу |
| Соода борборундагы коммерциялык ижара | Жылдык 10% индексация плюс 18 айда бир тарифти кайра карап чыгуу | Индексация формуласы, ээ алмашуу беренеси, депозит шарттары | Бирдикке жылына болжол менен 5,000 доллар |
| Бренд лицензиясы | ИМ коргоосу жок, компенсациясыз токтотуу | Тайландда соода белгисин каттоо, мөөнөт, токтотуу негиздери | Башканын брендине сарпталган 100,000 долларга чейинки жарнама |
| Франшиза | Роялтини бир тараптуу өзгөртүү, бүдөмүк маркетинг төлөмдөрү | Бекитилген роялти ставкасы, маркетинг бюджети, эксклюзивдүү аймак | Бүткүл келишим мөөнөтү үчүн болжолсуз чыгаша өсүшү |
Юридикалык текшерүү канча турат жана канча убакыт алат?
Стандарттуу кондо сатып алууну текшерүү рынок баасы боюнча бир нече он миң батка турат; ижара жана корпоративдик түзүм менен вилла бир топ кымбат жана убакыт алат. Бул сумманы бүтүмдүн көлөмү менен салыштыргыла: 10 миллион батдан жогору мүлк үчүн текшерүүдөн баш тартуу акча үнөмдөөнүн акылга сыярлык жолу эмес.
Эгер бүтүм 3 миллион батдан кичине болсо, корпоративдик документтерди толук текшерүү жана жер башкармалыгына баруу менен кошо жүргүзүлгөн толук аудит пайданын маанилүү бөлүгүн жеп коюшу мүмкүн. Мен өзүмдүн сунушумду айтайын: андай учурда төрт беренеге тар чектелип көңүл бургула - токтотуу, төлөмдөр, укуктарды өткөрүү жана талаштарды чечүү тартиби. Бул толук аудиттин ордун толтурбайт, бирок бюджет чектелген учурда акылга сыярлык компромисс.
Эч качан өнүктүрүүчүнүн өз редакциясындагы келишимге кол койбогула, сатуу менеджери 'бул стандарт, эч нерсе өзгөртүлбөйт' деп ынандырса да. Иш жүзүндө ал үзгүлтүксүз өзгөртүлөт, өзгөчө долбоор толук сатылып бүтпөгөн учурда.
Негизги каталар: юристтер эмнени ойго албайт
Чанотту текшерип, ошону менен чектелүү. Таза чанот бир тараптуу келишимден коргой албайт. Эки документти да текшериңиз, чыныгы көйгөй, адатта, келишимде жашырылат.
Котормого ишенүү. Тайланд сотунда тайланд тилиндеги версия артыкчылыкка ээ. Англис же башка тилдеги котормолор шилтеме үчүн гана. Кайсы версия чечүүчү экенин белгилеген беренени талап кылгыла, экөөнү тең көз карандысыз котормочуга текшертиңиз.
Каникул ылдамдыгында кол коюу. Депозит бир күндө кетет, келишим бир айлык текшерүүгө татыктуу. Резервация келишимдери дээрлик дайыма кайтарылгыс депозит беренесин камтыйт, ошондуктан акча кетерден мурун, кийин эмес, сүйлөшкүлө.
Талаш чечүү бөлүмүн этибарга албоо. Сингапурдагы арбитраж күчтүү угулат, бирок ал он миңдеген долларга турат, 5 миллион батка турган бүтүм үчүн бул эч кандай мааниге ээ эмес. Чекене масштабдагы сатып алуулар үчүн мүлккө жакын жайгашкан тайланд соту бир топ акылга сыярлык тандоо.
Башкаруу компаниясын көз карандысыз деп ойлоо. Тейлөө келишими көбүнчө өнүктүрүүчү менен байланышта болот жана тейлөө акысын чексиз көтөрүүгө жол берет. Индексация формуласын же катуу чекти талап кылгыла.
Көп берилген суроолор
Тайланддагы мүлк бүтүмүн юридикалык текшерүү канча турат?
Стандарттуу кондо сатып алуу үчүн бир нече он миң бат чегинде, ал эми ижара жана корпоративдик түзүмдөгү вилла үчүн бул сумма жогору жана убакыт да көп кетет. 10 миллион батдан жогору мүлк үчүн бул чыгашадан баш тартуу акылга сыярлык эмес.
Өнүктүрүүчүнүн келишимин чын эле өзгөртүүгө болобу?
Ия, сатуу командасы көбүнчө тескерисин айтса да. Тапшыруу мөөнөттөрүн, жазаларды, даярдоо стандарттарын жана укуктарды өткөрүү шарттарын оңдоо туруктуу практика, өзгөчө толук сатылып бүтпөгөн долбоордо. Ар кандай өзгөртүүнү талкуулоодон таптакыр баш тартуу өзү эскертүү белгиси.
Кайчылаш дефолт деген эмне жана ал эмнеси менен кооптуу?
Бул - пакеттеги бир келишимдин бузулушу калгандарын да токтотуу укугуна алып келе турган берене. Вилла-плюс-жер-ижара түзүмүндө коммунальный төлөмдүн кечигиши теориялык жактан жерди пайдалануу укугунун өзүн тобокелге алат.
Мүлк өткөрүү салыгын ким төлөйт?
Адатта тараптар өз ара макулдашат; өнүктүрүүчүлөрдүн келишимдери көбүнчө өткөрүү төлөмүн тең бөлүшөт же толугу менен сатып алуучуга жүктөйт. Бул сүйлөшүүгө ачык маселе, так тыбызды өзүнчө текшерүүгө татыктуу.
Кайсы тилде келишимге кол коюу керек?
Эки тилде, кайсы версия чечүүчү экенин так белгилеген берене менен. Эгер тайланд тили негизги деп белгиленсе, сатуучунун котормочусу эмес, өз котормочуңуз керек.
Депозит жөнөтүлгөнгө чейин бир жөнөкөй кадам бар: Kivilab Property компаниясынын due diligence текшерүү тизмесине ылайык, алты бөлүктөн турган структуралаштырылган текшерүүнү жүргүзгүлө - менчик күбөлүгү жана оордоолор, сатуучунун ыйгарым укугу, уруксаттар, чет элдиктер үчүн менчик квотасы, сатуу-сатып алуу келишими жана төлөм документтери. Долбоордогу келишимди көз карандысыз юристке жиберип, токтотуу, укуктарды өткөрүү жана индексация беренелерин атайын белгилеп текшертүүнү сурагыла. Бул бир нече күн алат, бирок сүйлөшүү позицияңызды эч кандай арзандатуудан бетер бекемдейт.
Булак: Kivilab Property