Пхукетте батир издеп жатасызбы? Бирок чоң акча башка жерге агып жатат
Эгер сиз Тайланддагы кыймылсыз мүлк рыногун байкап жүрсөңүз, бир карама-каршылыкты байкаган болушуңуз мүмкүн. Бир жагынан, турак-жай сегменти катуу кризисте: тайланддыктардын карызы рекорддук деңгээлге жетти, банктар насыя берүүнү кыскартты, кондолордун сатылышы төмөндөп жатат. Экинчи жагынан, так ушул мезгилде жарым өткөргүчтөр (чиптер) жана дата борборлору тармагына миллиарддаган доллар куюлууда. Кыскасы: азыр Тайландда чыныгы өсүм берип жаткан нерсе - кондо эмес, өнөр жай жана технологиялык кыймылсыз мүлк.
Frasers Property Thailand компаниясынын башчысы ачык эле айткан: чиптер менен дата борборлоруна келген чет өлкөлүк инвестиция (FDI) турак-жай сегментинин басаңдашын жаап жатат. Бул инвесторлор үчүн так сигнал - портфелди кайра карап, өнөр жай активдерине олуттуу көңүл буруу керек.
Кыска жооп: азыр Тайландда акча кайда агып жатат?
2026-жылы Тайланддын коммерциялык кыймылсыз мүлк рыногунун негизги өсүү драйвери - жарым өткөргүчтөр менен дата борборлоруна келген чет өлкөлүк инвестиция. Тайланддын Борбордук банкынын (Bank of Thailand) маалыматы боюнча, 2025-жылдын аягында үй чарбаларынын карызы ЖИӨгө карата рекорддук 91% жетти, бул турак-жайга суроо-талапты олуттуу басаңдатууда. Ошол эле учурда Чонбури, Районг жана Чачоенгсао провинцияларын камтыган Чыгыш Экономикалык Коридорунда (EEC) жаңы инвестициянын негизги бөлүгү топтолууда.
- Логистикалык кампалар менен өнөр жай парктарына суроо-талап акыркы 12 айда болжол менен 15-20% өстү
- Бангкокто жаңы турак-жай долбоорлорунун саны 2023-жылдын пикине салыштырмалуу болжол менен 30%га кыскарды
- Жеке инвестор REIT (кыймылсыз мүлккө инвестициялоо фонддору) аркылуу өнөр жай жана логистика сегментине акча киргизе алат
Кайсы даана-фактыларды билүү керек?
- Google, Microsoft жана Amazon компаниялары Тайландда дата борбор куруу планын жарыялашты. Google Чонбури провинциясында чоң кампус курууга инвестиция салууда, ал эми ири технологиялык компаниялардын жарыяланган жалпы инвестициясы 5 миллиард АКШ долларынан ашык
- Тайланддын Инвестицияларды өнүктүрүү бюросу (BOI) EEC аймагындагы жарым өткөргүч жана дата борбор долбоорлору үчүн 13 жылга чейин салыктан бошотуу сунуштайт
- 2023-жылдан 2026-жылдын ортосуна чейин Тайланд BOI аркылуу 26.8 миллиард доллардан ашык чип жана өнүккөн электроника инвестициясынын арызын тартты, бул 880 долбоорго бөлүштүрүлгөн. Мунун ичинен эң чоң үлүш - басма схемалуу платалар (PCB): 224 долбоор, болжол менен 9.85 миллиард доллар, анткени дүйнөдөгү алдыңкы PCB өндүрүүчүлөрүнүн жарымынан көбү Тайландда өз ишин кеңейтип жатат
- CBRE Thailand компаниясынын маалыматы боюнча, EEC аймагындагы өнөр жай ижара акысы 2025-жылы 8-12% өстү
- Лаем Чабанг портунун жанындагы өнөр жай парктарынын ээленүү деңгээли 85-90% тегерегинде, бул сунуштун жетишсиздигин көрсөтөт
- Frasers Property Thailand компаниясынын билдирүүсү боюнча, анын өнөр жай бөлүмү эми турак-жай долбоорлорунан ашып, негизги киреше булагына айланды
- Тайланд ASEAN аймагында FDI боюнча алдыңкы үч өлкөнүн бири, жарым өткөргүч өндүрүшүнө инвестиция үчүн Вьетнам жана Индонезия менен түздөн-түз атаандашат
- Тайланд бати 34-35 THB/USD диапазонунда туруктуу болуп, өнөр жай активдеринен түшкөн кирешени валюта жагынан алдын ала болжолдоону жеңилдетти
Турак-жай сегменти толугу менен өлдүбү?
Жок, андай эмес. Тайланддагы турак-жай рыногу өлгөн жок, бирок ал азыр 'кысылуу циклинде' турат. Пхукетте же Бангкокто кондо сатып алуу дагы деле мүмкүн, бирок 2026-жылы тез арада наркынын өсүшүн күтүү реалдуу эмес. Банктардын насыя саясаты катаалданды, ал эми баанын негизги базасын түзгөн жергиликтүү тайланддык сатып алуучулардын суроо-талабы алсырады.
Өнөр жай сегменти таптакыр башка логика менен иштейт. Мында суроо-талапты миллиард долларлык бюджети бар трансулуттук корпорациялар түзөт, алар узак мөөнөттүү ижара келишимдерин түзүп, актив ээлерине туруктуу жана болжолдуу акча агымын камсыз кылат. Тайланд биржасында (SET) саякты Frasers Property Industrial REIT (FTREIT) сыяктуу REIT фонддору инвесторлорго завод сатып албай эле бул сегментке кире алуу мүмкүнчүлүгүн берет.
Чет өлкөлүк үчүн бул кантип ишке ашат?
Практикалык жактан алганда, Тайланддагы өнөр жай кыймылсыз мүлкүнө инвестиция кылуу чет өлкөлүктөр үчүн турак-жай сатып алуудан көбүнчө жөнөкөй. REIT фонддорунда чет өлкөлүктөргө карата ээлик чектөөсү жок, Foreign Exchange Transaction (FET) сертификаты менен тайланддык банк аркылуу акча которуу талап кылынбайт, ошондой эле кондоминиумдарга карата колдонулган 49% чет өлкөлүк квота бул жерде колдонулбайт.
Белгилей кетүү керек: ири (hyperscale) инвесторлор үчүн негизги чектөө жер баасы эмес, электр энергиясы жана инженердик инфраструктура болуп калды. Дата борбор куруучуларга көбүнчө 500 МВтка чейин туруктуу электр кубаттуулугу керек, жана алар туруктуу электр, суу жанаfibre байланышы бар 50дон 100 райга чейинки участокторду издешет. Так ушул тоскоолдук EEC аймагындагы кийинки долбоорлордун жайгашуу ордун аныктап жатат.
Эгер сиз EEC аймагындагы объекттерди өз көзүңүз менен көрүп чыгууну кааласаңыз, Чонбури жана Районг провинциялары Суварнабхуми аэропортунан болжол менен бир жарым саат аралыкта жайгашкан, ошондуктан негизги өнөр жай объекттерин эки-үч күндүн ичинде айланып чыгууга болот.
Көбүрөөк суралуучу суроолор
EEC деген эмне жана инвесторлор эмне үчүн ага көңүл бурушат?
Чыгыш Экономикалык Коридору (Eastern Economic Corridor) - Бангкоктон чыгышта жайгашкан үч провинцияны камтыган атайын экономикалык зона: Чонбури, Районг жана Чачоенгсао. Бул жерде өкмөт BOI аркылуу максималдуу салык жеңилдиктерин сунуштайт, анын ичинде корпоративдик салыктан 13 жылга чейин бошотуу. Так ушул жерде жаңы дата борборлору менен жарым өткөргүч заводдорунун көбү курулуп жатат.
Чет өлкөлүк Тайландда өнөр жай кыймылсыз мүлкүн түздөн-түз сатып ала алабы?
Жок, чет өлкөлүктөргө Тайланддагы жерге түздөн-түз ээлик кылуу тыюу салынган. Иштеп чыккан альтернативалар: узак мөөнөттүү ижара структуралары (адатта 30+30+30 жыл), SET биржасында саякты REIT фонддору аркылуу инвестициялоо, же BOI тарабынан бекитилген жана чет өлкөлүк катышууга уруксат берилген компания аркылуу ээлик кылуу.
Тайланддын өнөр жай REIT фонддору кандай киреше берет?
SET биржасынын маалыматы боюнча, Тайланддын эң ири өнөр жай REIT фонддорунун дивиденддик кирешелүүлүгү бат менен алганда жылына 6-8% түзөт. Батинин туруктуулугу менен айкалышканда, бул аймактык деңгээлде атаандаштыкка жөндөмдүү көрсөткүч.
Инвесторлор турак-жай рыногунун калыбына келишин күтүшү керекпи, же азырынан эле өнөр жайга бурулушу керекпи?
Тайланддын Борбордук банкы пайыздык чендерди кыскартып, loan-to-value сыяктуу макропруденциалдык чектөөлөрдү бошоткондо, турак-жай рыногу калыбына келери мүмкүн. Аналитиктердин божомолу боюнча, бул 2026-жылдын экинчи жарымында же 2027-жылы болушу ыктымал. Ал эми өнөр жай сегменти азыр эле өсүп жатат жана ички керектөөчү насыясына көз каранды эмес.
Дата борборлор менен жарым өткөргүчтөргө инвестициялоонун кандай тобокелдиктери бар?
Эң негизги тобокелдик - геосаясий. АКШ менен Кытайдын соода чыр-чатагынын күчөшү айрым инвестиция агымдарын башка жакка бурушу мүмкүн. Экинчи тобокелдик - сунуштун ашыкча болушу: эгер ASEANдын бардык өлкөлөрү бир мезгилде окшош жеңилдиктерди сунуштаса, арендаторлор үчүн атаандаштык күчөп, ижара акысынын өсүшү токтоп калышы мүмкүн.
Тайланддыктардын жогорку карызы коммерциялык кыймылсыз мүлккө инвестор кылгандарга кандай таасир этет?
Түздөн-түз эч кандай таасир жок. Өнөр жай сегментинин арендаторлору - ипотека алган керектөөчүлөр эмес, трансулуттук корпорациялар. Кыйыр түрдө, экономиканын жайлашы өкмөттү өнөр жай сегменти үчүн жеңилдиктерди көбөйтүүгө түртүшү мүмкүн, бул өнөр жай активдеринин ээлерине пайдалуу болот.
Вьетнам жакшыбы, же Тайланд?
Тайланд өнүккөн инфраструктура, туруктуу укуктук система жана SET биржасында терең, ликвиддүү REIT рыногун сунуштайт. Вьетнам арзаныраак наркы менен кызыктырат, бирок ачыктык деңгээли жана портфельге ыңгайлуу инвестиция инструменттеринин жеткиликтүүлүгү жагынан артта калат.
Тайланддын REIT фонддорунан алынган дивиденддерге салык төлөнөбү?
ООба. SET биржасында чет өлкөлүк инвесторлор үчүн REIT дивиденддерине кармалуучу салык (withholding tax) 10% түзөт. Тайланд менен көптөгөн өлкөлөрдүн ортосундагы кош салык салуудан качуу келишимдери ылайыктуу инвесторлор үчүн бул чендин иш жүзүндөгү деңгээлин төмөндөтө алат.
Жыйынтыгында эмнени эстен чыгарбоо керек?
Тайланддын өнөр жай кыймылсыз мүлк сектору жарым өткөргүч тармактарынын дүйнөлүк деңгээлдеги кайра түзүлүшүнөн улам көп жылдык өсүү циклинин башында турат. Тааныш Пхукет кондосунан ары карай көз чаптырууга даяр инвесторлор үчүн бул сегмент так, орнотулган эрежелери бар юрисдикцияда трансулуттук корпорациялардан долларда чогулган акча агымына жетүү мүмкүнчүлүгүн берет.
'Таиланд Мүлк' командасы катары биз кардарларыбызга дал ушундай сегменттердин динамикасын түшүндүрүп, туура портфель курууга жардам берүүнү маанилүү деп эсептейбиз - анткени Тайланддагы кыймылсыз мүлк жалгыз гана Пхукеттеги пляж жанындагы кондолор менен чектелбейт.
Булак: Bangkok Post