Негизги жооп: эмне өзгөрдү, эмне өзгөргөн жок
Эгер сиз Пхукетте же Паттаяда кондо сатып алууну ойлонуп жатсаң, эң маанилүү суроого дароо жооп берели: 2026-жылы чет элдиктердин кондо үй-жайга ээлик кылуу квотасы 49% бойдон калды, эч кандай мыйзам аны 75%ке чейин көтөргөн жок. Ошол эле учурда, 1-июль 2026-жылдан баштап киргизилген 0,01% трансфер жыйымынын жеңилдиги тек гана тайланд жарандарына арналган - чет элдиктер мурункудай эле 2% төлөйт. Бул эки факт учурда социалдык тармактарда жана айрым брокерлердин жарнамаларында аралашып, туура эмес маалымат таралып жатат.
49% квотасы: чоо-жайы кандай иштейт
Кондоминиум жөнүндөгү 1979-жылдагы Мыйзамда бекитилген эреже онжылдыктар бою өзгөрбөй келе жатат: бир имараттагы жалпы сатылуучу аянттын 51%ы тайланд жарандарына же тайланд компанияларына таандык болушу керек, ал эми калган 49%ы гана чет элдиктерге freehold (толук менчик) түрүндө сатылышы мүмкүн. Мунун баары - ошол эле имараттын ичинде эсептелген үлүш, б.а. бир кондо комплексинде чет элдиктерге бөлүнгөн аянт толуп калса, кийинки чет элдик сатып алуучу же 30 жылдык ижарага, же тайланд компаниясы аркылуу түзүлгөн татаал схемага өтүшү керек болот. Экөө тең толук freehold менчикке караганда алда канча аз кепилдик берет.
Пхукетте бул квота бирдиктердин санына эмес, так аянтка (floor area) карап эсептелет. Бул дегени, эгер долбоордо бир нече чоң, кенен кондо бар болсо, алар квотанын көбүн 'жеп коюшу' мүмкүн, айрыкча долбоор дагы эле курулуп жаткан кезде. Ошондуктан депозит төлөөдөн мурун девелоперден же юридикалык башкаруу офисинен (juristic office) учурдагы чет элдик/тайланд катышынын жазуу түрүндөгү тастыктамасын сурап, аны Жер кадастры (Land Office) аркылуу өз алдынча текшерип алуу зарыл.
75%ке чейин көтөрүү жөнүндөгү сүйлөшүүлөр: реалдуулукпу же болжолбу
2024-жылы Сретта Тхависиндин өкмөтү чет элдик капиталды тартуу максатында квотаны 75%ке чейин көтөрүү идеясын айтып чыккан. Ошол эле учурда жер үчүн 99 жылдык ижара мөөнөтүн киргизүү жөнүндө сунуш да талкууланган. Бирок бул эки идея да Тайланд коомчулугунун бир бөлүгүнөн каршылыкка дуушар болгон: сынчылар чет элдик ээликтин кеңейиши баа өсүшүнө алып келип, жергиликтүү сатып алуучуларды рынокто кысымга алат деп эскертишкен.
2026-жылдын августуна карата бул эки сунуш тең парламентке мыйзам долбоору катары такыр киргизилген эмес. Тайланд өкмөтүнүн булактары буларды 'изилдөө стадиясында' деп сүрөттөйт, ал эми мындай формулировка көбүнчө жылдар бою созулган кечиктирүүнү, же жалпы эч кандай өзгөрүүнү билдирет. Болбогон, келечектеги квота көбөйүшүнө үмүттөнүп сатып алууну пландаштыруу - белгисиз мөөнөткө таштар аркылуу бетке чабуу менен барабар.
30 жылдык ижара же 99 жылдыкпы: азырынча жооп бир гана
Тайланддагы жер үчүн максималдуу ижара мөөнөтү учурда 30 жыл бойдон калды. 99 жылдык ижара структурасы кагаз бетинде талкууланганы менен, эч бир мыйзамдык актыга айланган эмес. Демек, эгер сизге азыр '99 жылдык ижара' деп сунуш кылышса, бул расмий түрдө бекитилбеген схема экенин эсиңизде тутуңуз.
Трансфер жыйымы: 0,01% же 2% - ким канча төлөйт
2026-жылдын 1-июлунан баштап Тайланд Королдук Гезитинин (Royal Gazette) жарлыгы менен стандарттуу 2% ордуна 0,01% төмөндөтүлгөн трансфер жыйымы киргизилди. Бирок бул жеңилдик тек гана тайланд жарандарына тиешелүү - көптөгөн англис тилдүү жана регионалдык булактар, ошондой эле айрым брокерлер муну 'баарына бирдей 0,01%' деп жарнамалашкан, бирок бул так эмес. Жарлыктын юридикалык тексти жеңилдикти квалификациялуу тайланд жарандары менен гана чектейт.
Чет элдик сатып алуучу үчүн эсеп абдан жөнөкөй: сиз толук 2% трансфер жыйымын төлөйсүз, эч кандай өзгөчө учур жок. 10 миллион THB баалуулуктагы кыймылсыз мүлк үчүн бул айырма 199,000 THB (болжол менен 5,700 доллар) түзөт - бул чоң сумма, аны жабуу чыгымдарынын так статьясы катары эсепке алуу керек.
Ошондой эле ипотека каттоо жыйымы да тайланд жарандары үчүн 0,01%ке чейин кыскартылды, чет элдиктерге бул жеңилдик да тиешелүү эмес.
Бул жеңилдик сатуучуга кандай пайда алып келиши мүмкүн
Эгер сиз өз кондоңузду 2027-жылдын 30-июнуна чейинки жеңилдик мезгилинде тайланд сатып алуучусуна сатсаңыз, анын трансфер жыйымындагы үнөмдөгөн акчасы сиздин мүлкүңүздү экинчилик рынокто атаандаштыкка жөндөмдүү кыла алат. Мисалы, 5 миллион THB баалуулуктагы бирдикте сатып алуучунун үнөмдөгөн акчасы болжол менен 100,000 THB түзөт - бул сүйлөшүүлөрдө олуттуу аргумент болушу мүмкүн.
Кыскача жыйынтык
- Чет элдик квота 49% бойдон калды, 51% тайланд жарандарына же компанияларына тиешелүү.
- 75%ке чейин көтөрүү жөнүндө сунуш бар, бирок парламентке мыйзам долбоору катары киргизилген эмес (2026-жылдын августуна карата).
- Жер ижарасынын максималдуу мөөнөтү 30 жыл, 99 жылдык вариант кабыл алынган эмес.
- 1-июль 2026дан 30-июнь 2027ге чейин 0,01% трансфер жыйымы тек тайланд жарандарына тиешелүү.
- Чет элдиктер 2% стандарттуу трансфер жыйымын төлөйт.
- Пхукетте квота бирдик санына эмес, аянтка карап эсептелет.
Булак: ReloSale
Көп берилүүчү суроолор
2026-жылы чет элдик Тайланддан кондо сатып ала алабы?
Ия. Чет элдиктер долбоордун жалпы сатылуучу аянтынын 49% квотасынын чегинде кондоминиум бирдигине толук freehold менчик укугун ала алышат. Төлөм чет өлкө валютасында тайланд банкы аркылуу которулушу керек, бул Foreign Exchange Transaction (FET) документин алууга негиз болот.
Квотанын 75%ке чейин көтөрүлгөнү чын бекен?
Жок. 2026-жылдын августуна карата квота 49% бойдон калды. 75%ке чейин көтөрүү сунушу бар, бирок ал эч качан мыйзам долбоору болуп жазылган да, парламентке киргизилген да эмес.
Чет элдик сатып алуучу трансфер жыйымы катары канча төлөйт?
Кыймылсыз мүлктүн бааланган наркынын стандарттуу 2%ин. 1-июль 2026дан 30-июнь 2027ге чейин колдонулуучу 0,01% жеңилдетилген тариф тек гана тайланд жарандарына тиешелүү.
Сатып алуунун ордуна 99 жылдык ижарага өтсөм болобу?
Жок. Учурдагы мыйзам боюнча максималдуу ижара мөөнөтү 30 жыл. 99 жылдык ижара структурасы талкууланганы менен, эч качан кабыл алынган эмес.
Долбоордогу 49% квота толуп калса, эмне болот?
Андай учурда чет элдик сатып алуучулар 30 жылдык ижарага же тайланд компаниясы аркылуу түзүлгөн схемага өтүшөт. Экөө тең толук freehold менчикке салыштырмалуу юридикалык чектөөлөрдү жана тобокелдиктерди алып жүрөт.
Долбоордо чет элдик квота калганын кантип текшерсем болот?
Девелоперден же башкаруу (juristic) офисинен учурдагы чет элдик/тайланд катышы жөнүндө жазуу түрүндөгү тастыктама сурап, аны жергиликтүү Жер кадастрында (Land Office) текшериңиз, себеби квота бирдик санына эмес, аянтка карап эсептелет.