Банглаумуңдагы жер кадастрынын кабинетине бир кыргызстандык 4 миллион баттык кассирлик чек жана өзүнүн тайланддык компаниясынын акционерлеринин тизмесин алып келет. Бир жыл мурун бул бүтүм 90 мүнөттүн ичинде мөөр басылып, каттоодон өтөрчү. 2026-жылдын майынан тартып болсо, биринчи суроолор башкача: акча кайдан келди, кесибиңиз эмне, жана 51% үлүшкө ээ тайланддык акционерлер эмне үчүн бир жолу да дивиденд алган эмес?
Кыска жооп: Тайланддын Жер башкармалыгы (Department of Lands) 2026-жылдын майында бардык 76 провинцияга 'абдан шашылыш' статусундагы үч циркуляр жиберди. Мунун артында жаңы мыйзам жок, тек эле мурдатан бар болгон эрежелерди борборлоштурулган база менен үзгүлтүксүз көзөмөлдөө механизми турат. Эгер накталай төлөм 2,000,000 баттан ашса же мүлктүн баалоо наркы 5,000,000 баттан жогору болсо, банк каттары жана акча келип чыккан булак милдеттүү түрдө текшерилет.
Эмне өзгөрдү: бир жолку текшеруудон туруктуу көзомолго өтуу
Мурда ар бир жер кадастры кабинети өз алдынча иштеп, маалымат бөлүшпөй, обочолонгон 'аралда' сакталчу. Бангкокто катталган компания Сурат Тани провинциясында жер сатып алса, эч ким анын Ишкер иштерин өнүктүрүү департаментине (DBD) тапшырган отчетун жер каттоо реестри менен салыштырчу эмес. Азыр бул тешик жабылды: бардык юридикалык жактардын жер ээлигин чагылдырган бирдиктуу, дайыма толукталып туруучу база түзүлдү.
Бул дегендик, 2019-жылы жабылган бүтүм 2027-жылдагы текшерүү циклинде кайра көтөрүлүп чыгышы толук мүмкүн дегенди билдирет. Тоо-кен казбасы сыяктуу, эски бүтүмдөр да кайра иргеп чыгарылат.
Жер кодексинин 113-статьясы тайланддык жаранга чет элдиктин атынан жер ээлик кылууга тыюу салган. Схема өзү - 49% чет элдикте, 51% тайланддык 'акционерлерде', бирок акча киргизбеген, башкарууга катышпаган, көбүнчө 25 миллион баттык вилланын юридикалык ээси экенин билбеген адамдарда - жыйырма жылдан ашык колдонулуп келген. Юристтер муну жумушчу чечим катары сатып жүрдү. Формалдуу жактан бул эч качан мыйзамдуу болгон эмес.
Кайсы суммадан баштап текшерүү иштейт
Эки чек бар, экөө да так белгиленген:
- 2,000,000 бат - накталай төлөм ушул суммадан ашканда, сатып алуучунун акча булагы, кирешеси, кесиби жана жалпы каржылык абалы милдеттуу түрдө текшерилет.
- 5,000,000 бат - мүлктүн баалоо наркы бул суммадан жогору болсо, төлөм ыкмасына карабастан, окшош тереңдетилген текшерүү иштейт.
Бул чектер кокустан тандалган эмес. 2 млн бат дегени дээрлик бардык жер тиешелуу вилланын баасынан төмон, бирок провинциядагы жөнөкой тайланд-тайланд бүтүмдөрүнун көбүн четтеп өтөт. Башкача айтканда, бул чет элдиктерге багытталган рыноктук сегментти так кармап турган фильтр. Банктар да өз жагынан катуулаштырды: айрымдары компаниянын атынан төлөм чыгаруудан мурун үч айлык эсеп көчүрмөсүн сурай баштады.
Пхукетте эмне болуп жатат: 600дон ашык компания көзомолдо
Пхукет аралында гана, Тайланддын атайын тергөө департаменти (DSI) менен Соода министрлиги тарабынан 600дон ашык компания мурдатан текшерилип жатат. Бул кампания 2026-жылдын 1-августунан тартып 2/2569 буйругу боюнча дагы күчоду.
Эгер компания жогорку тобокелдик тобуна кирсе (чет элдик үлүшүнун көлөмүнө жана башка критерийлерге жараша), андан ары акционерлер реестри, DBD тапшырган каржылык отчеттор, келишимдер каралат, зарыл болсо объектке барып текшерүү жүргүзүлөт.
Мааниси зор бир нерсени бөлүп айтуу керек: көзомолгө алынуу дегени бузуучулук деген жыйынтык эмес. Бул скрининг гана, өкум эмес. Бирок бул убакытты алат. Мурда бир жолу барганда бүтчу бүтүм, эгер офис банк көчүрмөсүн, кирешенин далилин же акча булагынын түшүндүрмосүн сураса, эки-төрт жумага чейин узарышы мүмкүн. Каттоо үчүн атайын учуп келгендер бир күндо бүтөт деп ойлобой, запастуу убакыт пландаштыруусу керек.
Компания схемасы азыр коопсузбу: биздин пикирибиз
Астер оф Азиядагы кесиптештерибиздин көз карашы, ошондой эле биздин Тайланд Мүлк тобунун байкоосу боюнча: тайланддык компания түзүмү жеке турак жай үчүн курал катары негизинен өзүн актаган мезгилин артка калтырды. Бардык учурдагы схемалар эртен эле бузулуп кетет дегендик эмес, тескерисинче, бул түзүмго байланган тобокелдик эми чектелбеген мөөнөттуу жана убакыттын ичинде уланып жаткан нерсеге айланды, ал эми мүлктү кайра сатуу учурунда белгисиздикти сатуу кыйын.
Жашоо же ижарага берүү максатында сатып алгандар үчүн, Кондоминиум мыйзамы боюнча чет элдик тарапка бөлунген квота ичиндеги (имараттын жалпы аянтынын 49%га чейин) кондоминиум же тийиштуу тартипте катталган узак мөөнөттуу жер ижарасы, компания жолу эми камсыз кыла албай турган ырааттуулукту сунуштайт.
Бирок бул жерде адилет өтмө бар: эгер сиздин тайланддык компания чын эле бизнес жүргүзүп жатса - мейманкана, ресторан, айыл чарба ишканасы - чыныгы киреше, салыктар, эмгек акы жана акча чын эле салган тайланддык акционерлер менен, анда мунун баары сизге тиешеси жок. Мыйзам дал ушул түзүмдорду коргоо үчүн түзүлгөн эле. Маселе корпоративдик форманын өзүндо эмес, ал ондон тогуз учурда куру кабык катары колдонулганында болгон.
Эски түзүмду 'тазалоо' аракети эмнеге алып келет
Бир нерсени ачык айтуу керек: бүтум алдында акцияларды кошумча сатып алуу же акционерлерди алмаштыруу аркылуу түзүмдү 'тазалоо' аракети, көзгө урунбоо эмес, тескерисинче, көзго урунуу тобокелин жаратат. Тергөочулор акционерлер реестрин жана DBD тапшыруу тарыхын карашат, ал эми кирешеси жок компаниянын ээлик түзүмундогу капысынан болгон өзгөрүш дал ошол көрүнуштун өзу катары окулат.
Ошондуктан, тактап айтканда, азыркы кадам жонокой: тактамаңызды жана компаниянын катталуу документтерин чыгарып алып, жер кадастры кабинети текшерүүсунон мурун, түзүмдү өз алдынча аудит жасап көрүу керек. Эгер түзүм куру болсо, аны өз эркиниз менен, өз мөөнотуңузде тузото туруу, жер кадастры аны тапкыча күтуудон алда канча жакшы.
Көп берилуучу суроолор
2026-жылга чейин компания аркылуу сатылып алынган жер тартып алынат бекен?
Автоматтык түрдо жок. Циркулярлар тартып алуу эмес, скринингди киргизет. Бирок эгер текшерүу номиналдык ээлик экенин далилдесе, Жер кодекси белгиленген мөоноттун ичинде мулктү мажбурлап сатууну жана тайланддык номиналдык акционерлерге карата кылмыш-жаза жоопкерчилигин каралайт.
Акча булагын текшеруу канча суммадан тартып башталат?
Накталай төлом учун 2 миллион бат, ал эми мулктун баалоо наркы 5 миллион баттан жогору болгон бардык учурда - төлом ыкмасына карабастан. Бул чектер 2026-жылдын майындагы циркулярларда так белгиленген.
Кондоминиумду түз эле чет элдик атына сатып алуу бул тартиптен четте калабы?
Чет элдик квотасынын ичинде түз эле кондоминиум сатып алуу эң таза юридикалык жол болуп калат. Бирок жогорудагы чектерден ашкан суммаларда каттоого карата акча булагын текшеруу жалпы эреже боюнча колдонулат, андыктан банктын Чет ел валютасын которуу формасынын (FET Form) документтери мукактыксыз болушу керек.
Компанияны текшеруу учурунда конкреттуу эмне каралат?
Акционерлер реестри, DBD га тапшырылган каржылык отчеттор, келишимдер, ээлик түзуму жана зарыл учурда мулктун чын эле кандай пайдаланылып жатканын текшеруу учун объектке барып көруу.
Жаңы базада катталуу озуно шектуулук дегенди билдиреби?
Жок. Бул база жерге ээ болгон бардык юридикалык жактарды камтыйт, анын ичинде толугу менен тайланддыктарга таандык компанияларды да. Тереңдетилген текшеруу конкреттуу тобокелдик критерийлери боюнча иштелип чыгат, ал эми жонокой катталуу озу эч кандай бузуучулуктун далили эмес.
Булак: Calinka Thailand (Dzen)