Элестетип көрүңүз: Бангкокто курулган ар бир он батирдин бирөө эч кимге таандык эмес, эч ким жашабайт жана ижарага да берилбейт. Бул фантастика эмес, Thailand Business News басылмасынын маалыматы боюнча учурдагы реалдуулук. Таиландда 1,64 миллион турак-жай бирдиги бош турат, алардын жалпы наркы 3,45 триллион бат (болжол менен 96 миллиард АКШ доллары) түзөт, бул сумма Шри-Ланка сыяктуу бүтүндөй бир өлкөнүн жылдык ИДПсине теңдеш.
Бул кабар Пхукетте же Таиланддын башка аймактарында мүлк издеп жүргөн кыргызстандык инвестор үчүн эмне билдирет? Эң оболу, эстен чыгарбоо керек: масс-маркет сегменти, өзгөчө Бангкоктун четки райондорунда, чындап эле 'ысыган'. План боюнча (off-plan) батир сатып алуу, локацияны кылдат талдабай туруп, капиталды жылдар бою тоңдуруп коюшу мүмкүн.
Так жооп: маселе канчалык олуттуу?
- Таиландда 1,64 миллион турак-жай бирдиги бош турат, бул өлкөнүн тарыхындагы эң чоң арткы запас.
- Бош турган үй-жайлардын жалпы наркы 3,45 триллион бат (болжол менен 96 миллиард доллар) чейин жетет.
- Эң көп бош батирлер Бангкоктун четиндеги райондордо жана Борбордук Таиланддын өнөр жай провинцияларында топтолгон.
- Аналитиктер реформа талап кылып жатышат: спекулятивдик сатып алууну чектөө, бош турган мүлккө салык, курулуш квоталарын кайра кароо.
- Пхукет жана Самуи сыяктуу курорттук рыноктор бул көйгөйдөн алда канча аз таасирленген, анткени чет элдик суроо-талап туруктуу, ал эми жер аянты чектелген. Knight Frank Thailand компаниясынын божомолу боюнча Пхукеттин люкс сегменти 2026-жылга чейин туруктуу бойдон калат.
- Инвестор үчүн негизги эреже: баа өсүшүнө үмүттөнбөй, ижарадан туруктуу киреше алуу мүмкүнчүлүгүн тандоо керек.
Негизги фактылар: цифралар эмнени көрсөтөт?
- Маселенин масштабы: Таиланддын жалпы турак-жай фонду болжол менен 17 миллион объектти түзөт, ошондон 1,64 миллиону бош. Бош туруу деңгээли 9%дан ашык, бул эл аралык аналитиктер критикалык деп эсептеген 5-7% чегинен жогору.
- Бангкок жана анын четки райондору ашыкча запастын негизги булагы. Рыноктук баалоолор боюнча бош турган батирлердин 40%га чейини масс-маркет долбоорлорунда, тактап айтканда, инфраструктурасы начар өнүккөн райондордогу баасы 3 миллион баттан ашпаган студия жана 1 бөлмөлүү батирлерде турат.
- Ашыкча өндүрүштүн механизми: Таиланддык курулуш компаниялары көптөн бери курулуш башталганга чейин эле 'план боюнча сатуу' көлөмүнө таянып иштешет. Спекулятивдик сатып алуучулар обьекти дайын болгонго чейин кайра сатып пайда табам деп, 10-20% алдын ала депозит төлөшөт. Рынок жайлашкан кезде, ошол батирлер сатылбай да, ижарага да берилбей калат.
- Салыктык боштук: Таиландда бош турган мүлккө натыйжалуу салык жок. 2020-жылы киргизилген Жер жана Имарат салыгынын ставкасы бааланган наркынын 0,02-0,3%ын гана түзөт, бул ээлерин мүлкүн сатууга же ижарага берүүгө мажбурлаш үчүн жетишсиз.
- Чет элдик квотанын өздөштүрүлүшү бирдей эмес: Пхукеттин жана борбордук Бангкоктун эң мыкты долбоорлорунда чет элдиктерге арналган 49% квота толук сатылып бүткөн, ал эми четки райондордогу батирлерде чет элдиктердин үлүшү 5-15%дан ашпайт.
- Мамлекеттин чечими али күтүлүүдө: бийлик ашыкча запас топтолгон зоналарда жаңы курулуш уруксаттарын чектөө жана бир нече мүлккө ээ болгондорго прогрессивдүү салык киргизүү маселесин талкуулап жатат, бирок так бир да мыйзам кабыл алынган жок.
- Орточо жалпы ижара кирешелүүлүгү Бангкоктун четиндеги масс-маркет батирлеринде жылына 3-4%га чейин түшүп кетти, ал эми Пхукеттеги виллалар жана батирлер кыска мөөнөттүү ижара аркылуу туруктуу түрдө 6-8% киреше берип турат.
Бул кантип башталды?
Таиланддын мүлк рыногу онжылдыктар бою бир эле схема боюнча иштеп келген: курулуш компаниялары курат, спекулянттар кайра сатат, ал эми акыркы колдонуучу эң акырында гана пайда болот. Өсүш мезгилинде бул модель бардык катышуучуларга пайда алып келген. Бирок 2022-жылдан баштап масс-маркет сегментинде баанын өсүшү жайлап, орто класстын сатып алуу жөндөмдүүлүгү алсырап, ипотекалык чендер жогорулады. Натыйжада, эч ким сатып алгысы да, ижарага алгысы да келбеген бош батирлердин 'складдары' пайда болду.
Бирок бул маселе бардык жерде бирдей курч эмес. Таиланддын эң ири проблемалуу активдерди башкаруучу компаниясы BAM тууралуу Better-than-Freehold отчетуна ылайык, рынок дагы эле 'түбүнө' жеткен эмес: чамасы 700,000 сатылбаган батир чыныгы сатып алуу жөндөмдүүлүгүнө ээ болгон 100,000ден аз үй-бүлөнү күтүп турат. Бул дисбаланс болжол менен жети эсеге жетет. Так ушул алшактыкта арзандатылган баада сатып алуу мүмкүнчүлүгү жашырылган, бирок бул мүмкүнчүлүктөн пайдалануу үчүн Таиланддын номиналдык (nominee) схемаларга карата катуулатылган эрежелерин толук сактаган, мыйзамдуу менчик түзүмдөрүн гана колдонуу шарт.
Ал эми Пхукет, Самуи жана Паттаядагы курорттук мүлк такыр башка эрежелер боюнча иштейт. Мында суроо-талапты чет элдик сатып алуучулар жана 2025-жылы 36 миллиондон ашкан туристтердин агымы аныктайт. Аралдардагы жер аянты физикалык жактан чектелген, ал эми жаңы курулуш катуу экологиялык мыйзамдар менен чектелет. Пхукеттеги люкс виллалар сегментинде чет элдик сатып алуучулар басымдуулук кылат, Самуи менен Пангандагы чет элдик активдүүлүк өзгөчө жогору, ал эми виллалар жашоо-турмуш деңгээлин, ишенимдүү курулуш компанияларын жана ижарадан киреше алуу мүмкүнчүлүгүн жогору баалаган бай чет элдик сатып алуучулардын арасында батирлерден да ыңгайлуу боло баштады.
Кайсы аймактарда тобокелдик жогору?
Бангкоктун чет жагындагы Bang Na, Rangsit, Bang Yai жана Lat Krabang сыяктуу масс-маркет курулуш кеңири жайылган, борбордук BTS/MRT станцияларынан алыс жайгашкан райондор эң тобокелдүү зоналар болуп саналат. Ошол эле учурда Silom, Sathorn жана Sukhumvit (Nana дан Phrom Phong гө чейин) сыяктуу борбордук райондор алда канча жакшы натыйжа көрсөтүп жатышат.
Инвестор эмнеге көңүл буруш керек?
Баш аламан бош батирлер маселеси бардык рынокту кулатпайт, бирок белгилүү сегменттерге өтө катуу таасир этет. Бангкоктун четиндеги, Nonthaburi жана Samut Prakan райондорундагы масс-маркет батирлеринде баанын катып калышы жана тизме баасынан 10-15% арзандатуу мурдатан эле байкалып жатат. Ал эми люкс сегмент менен курорттук мүлк баасынын туруктуулугун сактап турат.
Ашыкча запастын кесепети ижара кирешесине түздөн-түз жана терс таасир этет: суроо-талап ашыкча болгон райондордо үй ээлери ижарачы табыш үчүн баштапкы каалаган ижара баасын 15-25%га чейин түшүрүүгө мажбур болушат.
2026-жылы Таиландда мүлк сатып алуу дагы деле баалуубу деген суроого жооп: ооба, бирок так эсептөө менен гана. Дайыма ижарадан кирешеси бар курорттук мүлк, транспорт түйүндөрүнө жакын жайгашкан борбордук Бангкоктогу батирлер жана деңизге көрүнүшү бар Пхукет виллалары дагы деле тартымдуу категория бойдон калууда. Ал эми таза спекуляция үчүн, кайра сатуу максатында сатылып алынган масс-маркет мүлк бул категорияга кирбейт.
Пхукеттин курорттук рыногу эмнеси менен айырмаланат?
Үч негизги фактор аны Бангкоктон бөлүп турат: чектелген жер аянты, чет элдик суроо-талап (люкс сегментте сатып алуучулардын 70%га чейинин түзүп турат) жана кыска мөөнөттүү ижара аркылуу алынуучу жогорку кирешелүүлүк. Пхукет ашыкча запас проблемасынан четте турат, Knight Frank Thailand компаниясы соңку 3-4 жылда башталган план боюнча батир долбоорлоруна карата атаандаштыктын күчөшүн болжолдоп жатат.
Таиландда бош турган мүлккө салык киргизилеби?
Бул тема боюнча талкуулар жүрүп жатат, бирок 2026-жылга карата так бир мыйзам кабыл алынган жок. Учурдагы Жер жана Имарат салыгы ушунчалык төмөн (0,02-0,3%) болгондуктан, ал ээлерди бош турган мүлкүн сатууга же ижарага берүүгө түртө албайт.
Кандай бюджет менен коопсуз инвестиция кылса болот?
Пхукеттин курорттук сегментинде башкарылуучу батирге инвестиция болжол менен 5-7 миллион баттан (чамасы 140,000-200,000 доллар) башталат. Борбордук Бангкокто BTS станцияларына жакын студия же 1 бөлмөлүү батир үчүн бюджет 4-6 миллион баттан башталат.
Чет элдиктер Таиландда мүлктү тике сатып ала алабы деген суроого жооп берсек: чет өлкөлүктөр батирлерди фрихолд (толук менчик) укугу менен, бирок ар бир долбоордо 49% квотанын чегинде сатып ала алышат. Виллалар менен үйлөр адатта 30 жылдык узартылуучу ижара (leasehold) түзүмү аркылуу же таиланддык компания аркылуу алынат. Бул учурда каржы булагынын ачык-айкындыгын жана номиналдык ээлик эрежелерин так сактоо абдан маанилүү.
Жыйынтык кеңеш
Бангкоктун четиндеги масс-маркет батир сегментинен алыс болгонуңуз оң. Ошонун ордуна ижара кирешелүүлүгү 6%дан жогору экени далилденген курорттук мүлккө же борбордук Бангкоктогу премиум долбоорлорго көңүл буруңуз. Келишимге кол коюудан мурун чет элдик квотанын канчалык өздөштүрүлгөнүн жана чыныгы ижара көрсөткүчтөрүн текшериңиз. Так ушул принцип менен 'Таиланд Мүлк' командасы кардарларына Пхукетте жана башка курорттук аймактарда ишенимдүү объекттерди тандоого жардам берет.
Булак: Bangkok Post