Пхукетте 3 миллион бат баалуу кондону көрүп, келишимге кол коюуга даяр болгон россиялык сатып алуучунун алдында эң биринчи суроо тим эле мыйзамдуулук эмес - акча кайдан, кайсы банктан, кандай документ менен өтөт деген тактык. Тайландда чет элдиктердин мүлк сатып алуусуна тыюу салынган эмес, Россиянын да чет өлкөдөгү мүлккө ээ болуу эрежелери муну тоскоолдук кылбайт. Бирок 2022-жылдан баштап көпчүлүк орусиялык банктар SWIFT тутумунан ажыратылгандан кийин, акчанын чек арадан кантип өтүшү толугу менен башка формада калыптанып калды.
Ошол бош орунду төлөм агенттери, үчүнчү жактар аркылуу которуулар, накта акча ташуу жана криптовалюта чынжырлары толтуруп жиберди. Алардын кайсынысы Россиянын валюта жөнүндөгү 173-ФЗ мыйзамынын алкагында калат, кайсынысы Кылмыш-жаза кодексинин 193.1-беренесине жакындап баратат - бул жерде так айырмалоо керек.
Ал эле учурда Тайланд тарабы да талаптарын катаалдантты. Жер кадастры (Land Department) чет өлкөлүк валютанын чын эле өлкөгө кирип, тайланд топурагында батка айырбашталганын далилдейт. Так ушул эки система кездешкен жерде сатып алуучулардын көбүнчө проблемасы башталат.
Пхукетке акча которуунун кайсы жолдору мыйзамдуу?
Үч жол бар, башка эч нерсе жок: (1) сатып алуучунун жеке эсебинен орусиялык банк аркылуу которуу, (2) декларацияланган чет өлкөлүк банк эсебинен которуу, же (3) эки чек арада да декларацияланган накта валютаны алып келүү. Ушул үчөөнөн тышкары калган бардык схема - тобокелдик.
Бул жерде маанилүү нюанс бар: накта акча жалгыз өзү маселени чечпейт. Кондону фрихолд статусунда каттоо үчүн FET (Foreign Exchange Transaction) формасы керек - ал чет өлкөлүк валютанын чет жактан келип, тайланд банкында батка айырбашталганын тастыктайт. Чөнтөккө салып алып келинген накта акча бул документти эч качан пайда кылбайт. Ошондуктан, канчалык парадоксалдуу көрүнгөнү менен, чемодандагы доллар - эң "коопсуз" көрүнгөн жол эмес, тескерисинче эң тар жол.
FET сертификаты деген эмне жана ал эмне үчүн керек?
FET - тайланд банкы берген документ, ал чет өлкөдөн келген валютанын өлкө ичинде батка айырбашталганын ырастайт. Ушул документсиз Жер кадастры чет элдиктин атына фрихолд катталышын жүргүзбөйт. Тайжик, кыргыз же орусиялык - канча жараны болбосун, бул талап бирдей колдонулат.
Кызыгы, кээ бир Пхукеттеги жер офистери 30 жылдык лизхолдду (leasehold) каттоодо да көп жылдардан бери FET сурап келе жатышат, бирок мыйзам жүзүндө ал милдеттүү эмес. Демек, төлөмдү дал баштан эле FET алынышы мүмкүн болгон схема боюнча түзүү акылдуулук - лизхолд менен чектелип калсаңыз да.
Төлөм агенттери менен иштөө: кимге ишенүү болот?
Төлөм агенттери мыйзамдуу, бирок бир шарт менен - алар жеке жактар менен иштөөгө атайын лицензияланган болушу керек, корпоративдик тышкы соода лицензиясы менен эмес. Бул айырма чоң: көптөгөн ири фирмалар тышкы соода товарлары үчүн лицензияга ээ, бирок алар менен кондо үчүн акча которуу так ошол жерде мыйзамсыздыкка алып барат.
Эң маанилүү документ - кызмат көрсөтүү келишими (ишеним каты же агенттик келишим). Анда максат так 'кыймылсыз мүлк үчүн төлөм' деп жазылышы керек, эч качан 'которуу кызматы' же, эң жаманы, 'товар менен камсыздоо' деп эмес. Бул сөз айкашы кийин баары үчүн чечүүчү болот.
Агентти текшерүүнүн жөнөкөй жолу бар: анын каттоо номерин, жеке жактар менен иштөөгө уруксатын жана мурунку аяктаган төлөмдөрдүн үлгүлөрүн сурап алыңыз. Көрсөтүлгөн кызмат үчүн накта чек жоктугу - четке кетүүгө себеп. Тактап айтканда, накта чек агенттин Россия ичинде ачык-айкын иштегенинин эң жөнөкөй көрсөткүчү.
Комиссия базары боюнча болжол менен 1дан 2.5%ге чейин, плюс алмаштыруу спреди. Ар кайсы провайдерлердин ортосундагы баа айрымасы келишим суммасынын 1.5%ине чейин жетет - демек, эки-үч агентти салыштыруу нак пул жоготпоо дегенди билдирет.
Кайсы каталар акчаны, эсепти же мүлктү жоготууга алып барат?
Бул тизме теориялык эмес - булар базарда чын эле кайталанып жаткан каталар:
-
Тышкы соода документтеринин алдында төлөм жасоо. Эң көп кездешкен ката: акча кондо үчүн эмес, 'товар' же 'жабдуу' үчүн төлөм катары жиберилет. Бул жалган негизде которуу болуп эсептелет жана Россияда репатриация талабына, Административдик кодекстин 15.25-беренеси боюнча айыпка, ал эми чоң суммалар үчүн 193.1-берене боюнча кылмыш-жаза жоопкерчилигине алып барышы мүмкүн. Чечими жөнөкөй: акча жибергенге чейин төлөм максатын окуп чыгып, 'товар' деген сөз кездешкен келишимден баш тартыш керек.
-
Жөнөтүүчүлөрдүн чынжырынын үзүлүшү. Россияда бир компания акча кабыл алат, бирок Тайланддагы девелоперге таптакыр башка юридикалык жактан акча келет. Мунун алдын алуу үчүн акыркы төлөөчүнүн аты келишимде так көрсөтүлгөнүн текшериш, мурунку төлөмдөрдүн үлгүлөрүн сураш керек.
-
Байланышы жок үчүнчү жактан төлөм. Тайланддык девелоперлер акыркы кездерде сатып алуучу менен эч кандай байланышы жок жеке адамдардан акча кабыл алуудан баш тартып жатышат. Төлөм максатында сатып алуучунун толук аты-жөнү, долбоордун аталышы жана бирдиктин номери жазылганы маанилүү.
-
Криптовалюта менен эсептешүү. 173-ФЗ боюнча санарип активдер орусиялык да, чет өлкөлүк да валюта катары каралбайт. Түз тыюу жок, бирок Россия тарабында аны колдогон документ да жок. Эгер репатриация учурунда акчанын жолун салык органдарына толук түшүндүрө алсаңыз гана колдонуу маанилүү.
-
'Көрүнбөй калуу' деген стратегияга ишенүү. Эч ким тыкан карап жатпаган учурда суроо жаралбайт - бирок текшерүү дал ажырашуу, салык текшерүүсү же мүлктү сатып, акчаны Россияга кайра алып келүү учурунда пайда болот. Ошондуктан бардык документтердин - келишим, чек, төлөм тапшырмасы, FET, девелопердин тастыктамасы - топтомун так ошол учурдан баштап жыйноо жана болжол менен он жыл сактоо керек.
Кыргыз жараны же Россиядан сырткары жашаган адам үчүн эмне өзгөрөт?
Эгер сиз жылдын ичинде 183 күндөн ашык Россиядан сырткары жашасаңыз, төлөм түз чет өлкөдөгү эсептен жасалганда орусиялык банк процесске катышпайт. Бирок чет өлкөдөгү эсеп ачылганда Федералдык Салык Кызматына билдирүү милдети сакталып калат, айрым отчёттук талаптар гана 183 күндүк критерийге жараша жеңилдетилет.
Бул жерде кыргызстандык буфер ролу да көбүнчө колдонулат: көп сатып алуучу Кыргызстандагы же башка үчүнчү өлкөдөгү эсеп аркылуу иштешет, бул жагдайда орусиялык банктык көрсөтүлбөйт, бирок FET дал өзүнүн атына чыгышы үчүн бул эсеп сатып алуучунун жеке эсеби болушу шарт.
Тайланд менен Россия ортосунда маалымат алмашуу барбы?
Кыймылсыз мүлк transaction боюнча Тайланд менен Россия ортосунда автоматтык маалымат алмашуу жок. Бирок финансылык эсептер боюнча маалымат алмашуу иштейт - демек тобокелдик азайат, бирок толугу менен жоголбойт. Дал ушул себептен эле, 'эч ким билбейт' деген ойго таянуу туура эмес стратегия.
Идеал төлөм схемасы кандай көрүнөт?
2026-жылга карата тармактык кеп-кеңештер бир нерсеге токтолот: акча чет өлкөлүк валютада, идеалында үчүнчү өлкөдөгү сатып алуучунун өз эсебинен түз тайланд банкына которулушу керек. Ошондо банк FET документин сатып алуучунун атына чыгарат, ал каттоодо көрсөтүлүүчү жак менен дал келет.
Менин пикиримче, эгер бюджет 5 миллион баттан жогору болсо, төлөм агентин колдонуу баары бир маанилүү - түз которуу дайыма мүмкүн эмес, банктар кара тизмеге алынган өлкөлөрдөн келген которууларды тосуп калышы кадимки көрүнүш. Бирок бюджет чакан болсо жана сизде чет өлкөдөгү эсеп бар болсо, агентсиз, түз жол дайыма арзаныраак жана тактыраак.
Эгер ким болбосун бир этапта төлөмдүн максатын 'жөнөкөйлөтүү' үчүн жашырууну сунуштаса - бул кызыл флаг. Комиссиядан бир пайыз үнөмдөө эч качан жалган документтерге негизделген бүтүмдүн тобокелдигине арзыбайт. Келишимдеги төлөм максатын текшериңиз, ошол эле девелопердин мурунку бүтүмдөрүнөн FET үлгүсүн сураңыз - ушул эки кадам тобокелдиктин негизги бөлүгүн жабат.
Булак: Realty-Phuket.com