Пхукетте үй же кондо издеп жүргөн кыргызстандык инвестор үчүн 2026-жыл өзгөчө маанилүү. Себеби арал боюнча бийликтер чет элдиктер катышкан мүлк бүтүмдөрүн буга чейин болбогондой кылып текшере башташты. Бирок бул жаңылык коркунучтан көбүрөөк мүмкүнчүлүк алып келди: ачык иштеген девелоперлердин сунуштарына суроо-талап 2025-жылдын ушул мезгили менен салыштырганда 15-20%га өстү, ал эми 'күмүш' же жарым мыйзамдуу схемалар акырындык менен базардан сыгылып чыгууда.
Так жооп: эмне болуп жатат?
Пхукетте эч кандай жаңы мыйзам чыккан жок, тайлык бийликтер бар мыйзамдарды катуураак аткара башташты, ошону менен эле болду. 1979-жылкы Кондоминиум мыйзамы, Жер кодекси жана кондо долбоорлорундагы 49% чет элдик ээлик квотасы ондогон жылдардан бери колдонулуп келет, бирок аларды текшерүү мурда бошоңураак болчу. Азыр болсо ар бир бүтүм Жер башкармалыгында катуу текшерилет, ошондуктан Пхукетте мүлк алгысы келген ар бир инвестор бул жаңы тартипти так түшүнүшү керек.
Негизги фактылар кыскача
- Кондоминиумдардагы 49% чет элдик ээлик квотасы эми ар бир бүтүмдө Жер башкармалыгы тарабынан тыкыр текшерилет
- Тай атынан коюлган ('номиналдык') жер ээлиги Жер кодексинин 96 bis беренеси боюнча кылмыш катары каралат жана жазаланат
- Ачык-айкын, девелопер аркылуу жүргүзүлгөн долбоорлордо баа өсүүдө: жээк сызыгындагы кондо сегментинде 1 чарчы метрдин орточо баасы 85 000-130 000 бат чейин жетти
- Виллаларды узак мөөнөткө көзөмөлдөө үчүн чет элдиктерге ачык жол болуп лизинг схемасы (30+30+30 жыл) кала берет
- Текшерүүлөр негизинен Раваи, Чернгталай жана Банг Тао аймактарында жүрүп жатат, себеби бул жерлерде чет элдик сатып алуучулардын саны эң жогору
- Ар кандай келишимге кол коюудан мурун көз карандысыз юристтен консультация алуу катуу сунушталат
Мыйзамдык база: 49% квота жана номиналдык ээлик эмне үчүн коркунучтуу?
Кондоминиум жөнүндө мыйзам (Б.Э. 2522, б.а. 1979-жыл) боюнча бир кондо долбоорундагы бардык катталган аянттын так 49%ы гана чет элдиктерге таандык болушу мүмкүн. Квота толгондон кийин Жер башкармалыгы фрихолд (толук менчик) катары каттоодон баш тартат, калган каттоолорго уруксат берилбейт.
Тайланддын Улуттук банкынын маалыматы боюнча, Пхукеттеги мүлк сатып алуу үчүн чет элден келген каражаттардын агымы 2025-жылы 27%га өстү, бул көрсөткүч регулятордук көзөмөлдүн күчөшүнө түздөн-түз түрткү болду. 2026-жылдын башында Пхукет провинциясынын Жер башкармалыгы чет элдиктер жер сатып алуу үчүн колдонгон тай компанияларынын акционерлер тизмесин кайра-кайра текшере баштады.
2026-жылдын 1-августунан тартып Тайланддын Бизнести өнүктүрүү департаменти (DBD) чет элдик инвестиция катышкан компаниялардагы тай акционерлерден акча каражатынын чыныгы булагын далилдөө үчүн үч айлык банктык көчүрмөлөрдү талап кыла баштайт. Бул чара жылжымайман мүлк, мейманкана жана курорт секторлорундагы номиналдык схемаларга каршы кеңири иштин бир бөлүгү гана.
Жер кодексинин 96 bis беренеси боюнча номиналдык ээлик үчүн жаза 20 000 батка чейинки айыппул жана/же 2 жылга чейинки эркинен ажыратуу менен коштолот.
Пхукеттеги кайсы райондорго көбүрөөк көңүл бурулуп жатат?
Эң күчтүү текшерүү толкуну аралдын батыш жээгинде: Банг Тао, Чернгталай, Лаян, Камала жана Раваи аймактарында жүрүп жатат. Тактап айтканда, ушул жерлерде чет элдиктер менен байланышкан бүтүмдөрдүн жана тай компаниялары аркылуу катталган вилла-объекттердин саны эң көп. Ошол эле учурда, Тайланд JLL Global Real Estate Transparency Index 2024 рейтингинде 36-орунду ээледи, бул эки жыл ичинде алты позицияга жогорулаганын билдирет, башкача айтканда базар жалпысынан ачыктыкка карай жылып жатат.
Инвестиция кайтарымдуулугу жана баа деңгээли кандай?
Фрихолд кондоминиумдардын орточо ижара кирешелүүлүгү жылына 5-7%ды түзөт, бул Пхукетти Түштүк-Чыгыш Азиядагы эң тартымдуу базарлардын бирине айландырат. Пхукет базарына кирүүнүн минималдуу баасы да маанилүү маселе: Най Харн же Ката райондорундагы жээктеги студия-кондолор 3,5-4,5 млн бат (болжол менен 100 000-130 000 доллар) баадан башталат, ал эми Банг Таодогу премиум долбоорлордогу бир бөлмөлүү квартиралар 7-8 млн баттан башталат.
Мамлекет тарабынан дагы бир өзгөрүү каралып жатат: чет элдиктерге минималдуу 40 млн бат инвестиция шартында 1 рай (1 600 чарчы метр) жерди сатып алууга уруксат берүү сунушу карап чыгылууда, бирок бул мыйзам долбоору азырынча кабыл алынган жок.
Инвестор өзүн кантип коргой алат?
Тиешелүү даярдыгы бар инвестор үчүн катуу текшерүүлөр коркунуч эмес, тескерисинче, коркунучтуу схемаларды базардан аластаган элек болуп саналат. Коопсуздукту камсыз кылуу үчүн үч негизги кадам бар:
- Фрихолд кондолорду квотасы так текшерилген, ишеничтүү девелоперлерден гана сатып алуу;
- Виллалар үчүн Жер башкармалыгында расмий катталган лизинг схемасын колдонуу;
- Чанот менчик күбөлүгүн жана жердин толук тарыхын текшерүү үчүн көз каранды эмес юрист тартуу.
Пхукетте чет элдик катары мүлк сатып алуу боюнча колдонмолордо белгиленгендей, менчик укугу адатта экиге бөлүнөт: жер үчүн катталган лизинг жана имараттын өзү үчүн өзүнчө фрихолд күбөлүгү. Бул экөө автоматтык түрдө бир пакетке кошулбайт, ошондуктан келишимдин ар бир бөлүгүн өзүнчө текшерүү зарыл.
Кайра сатууда кандай салыктар күтүп турат?
Кайра сатуу бүтүмдөрүндө стандарттуу чыгымдарга төмөнкүлөр кирет: өткөрүп берүү жыйымы (2%), эгер объект 5 жылдын ичинде сатылса, атайын бизнес салыгы (3,3%), гербий жыйым (0,5%) жана салык кармап калуу. Бул чыгымдардын сатуучу менен сатып алуучу ортосунда кантип бөлүнөрү келишимде өз ара макулдашылат. Мындан тышкары, соңку жаңылануулар боюнча суммасы 5 млн батан ашкан жер бүтүмдөрү, өзгөчө нике келишимдери, жашы жете элек адамдар же чет элдик компаниялар катышкан учурларда, каражаттын келип чыгышы жана бенефициардык ээлик боюнча кошумча текшерүүгө алынат.
Азыр инвестициялоо керекпи же күтө туруу керекпи?
Бул жерде парадокс бар: катаал текшерүүлөр базарды тескерисинче коопсуз кыла баштады. Мыйзамга ылайык таза документтелген объекттердин баасы өсүп жатат, себеби суроо-талап көмүскө сегменттен ачык, тендерилген сегментке жылып жатат. Кийинкиге калтыруу дегени, көбүнчө, алты айдан кийин ошол эле объект үчүн көбүрөөк акча төлөө дегенди билдирет.
Корутунду катары: Пхукеттеги текшерүүлөрдүн күчөшү даярдыгы бар инвестор үчүн тоскоолдук эмес, тескерисинче, көмүскө схемаларды базардан чыгарган жана мыйзамдуу активдердин баасын жогорулаткан фильтр катары иштейт. Ишенимдүү каналдар аркылуу иштеңиз, квалификациялуу юрист менен кеп-акылдашыңыз жана документтери толук долбоорлорду тандаңыз. Таиланд Мүлк командасы Пхукетте ишенимдүү жана мыйзамдуу жол менен мүлк тандоого жардам берүүгө даяр.
Булак: Nation Thailand