Пхукеттеги Таланг жер кыймылсыз мүлк башкармалыгында бир көрүнүш азыр адаттагыдай болуп калды: вилла сатып алуучунун жанында Тай акционери паспорт менен компаниянын мөөрүн кармап отурат, ал эми кызматкер андан компаниянын кагаздарын эмес, банк эсебинин көчүрмөсүн, эмгек китепчесин жана акча кайдан келгенин сурайт. Эки жыл мурун мындай суроо өзгөчө көрүнүш болчу. 2026-жылдын май айынын ортосунан баштап - бул стандарт.
Кыска жооп: 2026-жылдын май айында Тайландын Жер башкармалыгы бардык провинциялык жер офистерине үч 'өтө шашылыш' циркуляр жиберди. Алар жерге ээлик кылуучу юридикалык жактардын улуттук базасын түзүүнү, ай сайын текшерүүнү жана кварталдык отчеттуулукту киргизди. Эгер Тай акционери өз үлүшүнө акча төлөбөгөн жана компанияны башкарууга катышпаган нукура 'номиналдык' болсо, мындай структура эмди автоматтык түрдө белгиленип, жылдар бою сакталат.
Эмне үчүн бул 2026-жылы Пхукетте маанилүү
Чет элдиктерге жерге түз ээлик кылууга тыюу салуу Тайландда жаңы нерсе эмес - бул мыйзам он жылдардан бери күчүндө, 40 миллион бахтка инвестиция салуу жолу же BOI аркылуу берилген уруксаттар сыяктуу тар өзгөчөлүктөр менен гана. Жаңылык - бул көзөмөл. Көп жылдар бою техникалык жактан мыйзамсыз болгон 51/49 Тай компания структурасы жөн эле мамлекетте ар бир учурду текшерүүгө база жана ресурс жок болгону үчүн сакталып келген. Жер офиси Тай көпчүлүгү бар юридикалык жакты көрөт, өткөрүп берүүнү каттайт жана кагазды архивге сүрөп коёт эле.
2026-жылдагы циркулярлар дал ошол боштукту жабат. Текшерүү бир жолку иш-чара эмес, үзгүлтүксүз процесс болуп калды: 2019-жылы жер сатып алган компания азыр ушул жумада келишим түзгөн сатып алуучу менен бир базада турат. Ай сайынкы текшерүү - акционердин алмашуусу, документтердеги дал келбестик же катталган дарек менен иш жүзүндөгү дареги ортосундагы айырма - жылдар өткөн соң да иштин кайра ачылышына алып келет.
Кайсы структуралар эмди 'жогорку тобокелдик' деп белгиленет
Эң курч өзгөрүү - кагаздан акчага өтүү. Мурда юристтер идеалдуу пакет чогулткан: устав, жыйын протоколдору, акционерлер реестри, кеминде үч Тай катышуучусу. Азыр кызматкерлер башка нерсеге көз салат: капиталды иш жүзүндө ким киргизген, айына 15 000 бахт киреше көрсөткөн Тай акционери канткенде 30 миллион бахтка жер сатып алган компанияда үлүшкө ээ болот, компанияда бир объектиден башка эч кандай иш-аракет барбы.
Менин баамымда, дал ушул жерде акыркы жылдардагы эң популярдуу структура - добуш укугу чектелген артыкчылыктуу акциялар - таптакыр ойго келбей калат. Мунда Тай жарандары капиталдын 51%-ин кармайт, бирок бир добуш берет, ал эми чет элдик акционердин он добушу болот. Жылдар бою бул адвокаттар тарабынан "элегант юридикалык чечим" катары сатылып келген. Бүгүн бул текшерүүчүлөр эң биринчи издеген үлгү: башкаруудан ажыратылган Тай көпчүлүгү - номиналдык схеманын классикалык мисалы. "Биздин Тай юристи түзгөн, демек мыйзамдуу" деген сөз эч кандай коргоо бербейт. Бүтүмдү каттоо мурда да мыйзамдуулуктун кепилдиги болгон эмес, эми ал акыркы этап да эмес.
Экинчи миф - 30+30 жылдык ижара формуласы. Жарандык жана коммерциялык кодекс боюнча кыймылсыз мүлккө ижараны каттоонун максималдуу мөөнөтү - 30 жыл. Келишимге жазылган узартуу убадасы - бул конкреттүү менчик ээсинин жеке милдеттенмеси, жерге автоматтык түрдө өтүүчү укук эмес. Эгер участок кол алмаштырса же карыз үчүн тартылып алынса, экинчи 30 жылды аткарууга эч ким калбашы мүмкүн.
Кайсы суммалардан баштап текшерүү катаалдашат
Жер кодексинин 74-беренеси кызматкерлерге бүтүмгө катышкан тараптардын акча булагын, кирешесин, кесибин жана финансылык абалын сурап-билүү укугун берет. Бул укук өзгөчө катаал колдонулуучу учурлар так белгиленген:
- Накталай эсептешүү 2 миллион бахттан ашса;
- Же кыймылсыз мүлктүн баа берилген наркы 5 миллион бахттан ашса (бул жер офисинин расмий баасы, келишимдеги сумма эмес).
Жогорку тобокелдиктеги учурларда офистер акционерлер реестрин, Бизнести өнүктүрүү департаментине тапшырылган отчетторду, финансылык документтерди талап кыла алат жана компаниянын катталган дарегинде жеринде текшерүү жүргүзө алат. Mondaq юридикалык талдоосуна ылайык, провинциялык иликтөө комиссиялары эмди жергиликтүү полиция начальниктери сыяктуу адистештирилген иликтөөчүлөрдү да камтууга тийиш - бул акционерлик, салык жана миграция маалыматтарына мурдагыдан кыйла кеңири мүмкүнчүлүк берет.
Эгер компания Жер кодексинин 97 жана 98-беренелери боюнча чет элдик юридикалык жак деп табылса, офис бул тууралуу кварталдык циклди күтпөй, дароо отчет берүүгө милдеттүү.
Компания түзүү дегеле маанисин жоготту дегенди билдирет?
Бюджети 10-15 миллион бахттан төмөн жеке сатып алуучу үчүн менин пикирим бир жагынан анык: компания аркылуу структура эми экономикалык жактан маанисин жоготту. Жылдык отчеттуулук, аудит, жеринде текшерүүнүн тобокелдиги жана беш жылдын ичинде мажбурлап сатууга дуушар болуу мүмкүнчүлүгү, чет элдик квотасы боюнча сатып алынган кондодон (долбоордун сатылуучу аянтынын 49%-ине чейин, титул түз чет элдиктин атына каттала турган, толук чанот берилген) артыкчылыгын жеп коет.
Ал эми чыныгы бизнес куруп жатсаңыз - мейманкана, өндүрүш, айыл чарба долбоору - иш жүзүндө акча киргизген жана отчеттордо көрүнүп турган чыныгы Тай өнөктөшү менен, бул циркулярлар силерди дээрлик тийбейт. Скрининг куру кабыктарды талап кылуу үчүн ойлонуп табылган, иш жүргүзүп жаткан компанияларды кыйноо үчүн эмес.
Бирок бир эскертүү орундуу: көзөмөл провинциядан провинцияга айырмаланат. Пхукет, Ко Самуи, Паттая жана Чиангмай - түшүнүктүү себептерден жогорку көңүлдө турган аймактар, ал эми Исандагы айылдык жер офиси биринчи кварталда жеринде текшерүү жүргүзүшү күмөндүү. Ыргактары айырмаланат, бирок эрежелердин мазмуну бир эле - бул жөн эле конкреттүү мүлккө көзөмөлдүн канча тезирээк жетишине таасир этет.
Бүтүм ортосундагы сатып алуучу эмнеге даяр болушу керек
Эмди жер офисинде кол коюу жана каттоо көбүнчө бардык тараптардын жеке катышуусун талап кылат, анткени кызматкерлер эмди ишеним каттарды эмес, адамдарды өзүн сурап-текшерет. Bangkok Biznews басылмасынын Жер башкармалыгынын чаралары тууралуу маалыматына ылайык, 2 миллион бахт накталай эсептешүү жана 5 миллион бахт баа чектери, айрыкча каражаттардын жеке мүлк экенин (никеде турган мүлк эмес экенин) текшерүү үчүн колдонулат - бул сатып алуучулар алдын ала даярдап коюшу керек болгон дагы бир катмар документ.
Эгер сиздин мүлк учурда Тай компаниясы аркылуу катталган болсо, кварталдын аягына чейин кагаздарды кайра карап чыгып, үч нерсени текшериңиз: Тай акционерлери өз үлүшүн иш жүзүндө төлөп алганбы, компаниянын катталган дареги анын иш жүзүндөгү ишине дал келеби, жана иштин ар бир жылы үчүн отчеттор берилгенби. Дал ушул үч пункт жер офисинде эң биринчи текшерилет, жана аларды суроо коюлганга чейин оңдоо, суроо коюлгандан кийин оңдоого караганда алда канча арзан.
Булак: Mondaq