Түштүк-Чыгыш Азияда капитал үчүн жаңы мелдеш башталды. Эгер сиз Пхукетте же Бангкокто квартира сатып алууну көздөп жүрсөңүз, бул жаңылык сизге түз тиешелүү: Индонезия эми Сингапур, Гонконг жана Бангкок топтоп келген каржы агымын өзүнө буруу үчүн $28 миллиард салууну жарыялады. Суроо - Индонезия эртеби-кечпи күчтүү оюнчу болуп чыгабы дегенде эмес, качан жана Тайланддагы позицияны азыр кайра баалоо керекпи дегенде турат.
Кыска жооп: чын эле коркунуч барбы?
Жакынкы 3-5 жылда Тайланддагы инвестор үчүн олуттуу тобокелдик жок. Индонезиянын каржы борборлору азырынча долбоор стадиясында, ал эми Тайланддын мүлк рыногу мурунтан эле тааныш, өтүмдүү жана мыйзамдуу жактан тунук. Индонезия узак мөөнөттүү бет алуу, Тайланд болсо бүгүнкү күндөгү иштеп жаткан система.
Индонезия так эмнени сунуштайт?
Nikkei Asia маалыматына таянсак, Индонезия Жакарта менен Балиде эл аралык каржы борборлорун куруу үчүн $28 миллиард максат койду. Бул сумма Индонезиянын жалпы ички дүң продуктусунун (ЖДП) болжол менен 2,5%ин түзөт. Салыштыруу үчүн: Тайланддын бүтүндөй Чыгыш экономикалык коридору (EEC) $45 миллиардга бааланат, бирок ал он жылга бөлүштүрүлгөн жана бир гана каржы тармагын эмес, бүткүл индустрияны камтыйт.
Business Times басылмасынын берген маалыматы боюнча, Индонезия салык жеңилдиктерин пакетин даярдап жатат, анын ичинде жаңы PFII (каржы борборлору) мыйзамы боюнча белгилүү мезгилге корпоративдик киреше салыгынан 100% бошотуу сунушу да бар. Бирок бул сунуштардын түпкү варианты дагы бекитилген эмес.
Бали болжол менен 4,4 миллион жашоочусу бар, туризм жагынан мыкты калыптанган арал. Индонезия Дубайдын DIFC модели боюнча жашоо стилинин артыкчылыгын каржы инфраструктурасы менен айкалыштырууну көздөп жатат.
Мыйзам жагы: Тайланд менен айырма кайда?
Эң башкы тоскоол - юридикалык кепилдик маселеси. Индонезиядагы чет элдиктер жерге менчик укугуна (hak milik) ээ болушпайт. Аларга болгону колдонуу укугу (hak pakai, 80 жылга чейин) же курулуш укугу (hak guna bangunan) гана берилет.
Тайланддын мыйзамы бул жагынан таптакыр башка. Тайланддагы кондоминиум форматындагы квартираларды чет элдик жарандар толук менчикке (freehold) ала алат - бул эрежени Тайланд онжылдыктар мурун бекитип, тажрыйба менен далилдеп келе жатат. Ошондуктан 'Таиланд Мүлк' командасы кардарларга дал ушул тунуктукту негизги артыкчылык катары түшүндүрөт: сиз сатып алган квартира юридикалык жактан толугу менен сиздикине айланат.
Ири фонддор жана инвесторлор Индонезияга каражат салуудан мурун менчик укугунун корголушу, талаш-тартыш чечүү механизми жана туруктуу салык режими боюнча кепилдик талап кылып жатышат. Жер мыйзамы татаал, каттоо жол-жоболору тунук эмес, соттук система жай иштейт. Ушул маселелер чечилмейинче, салык жеңилдиктери боюнча убадалар кагаз бетинде калат.
Тайланд өз ордунда тим отуруп жатпайбы?
Жок. Бангкок One Bangkok аталган өз каржы кластерин өнүктүрүп жатат - Frasers Property жана TCC Group компаниялары бул долбоорго болжол менен $3,5 миллиард салган. Ошол эле учурда Пхукет премиум-класстагы мүлк секторун улантып өстүрүп жатат.
Инфраструктура жагынан да айырма чоң: Бангкокто эки эл аралык аэропорт, БТС/МРТ рельс тутуму жана терең өнүккөн банк системасы бар. Жакарта болсо биринчи метро линиясын гана 2019-жылы ачкан, ал эми Балиде азырынча рельс транспорту жалпы жок.
Валюта туруктуулугу да маанилүү фактор: индонезия рупиясы акыркы жыл ичинде АКШ долларына карата болжол менен 5%ке түшкөн. Тайланд бахты бул жагынан алда канча туруктуу болгон - бул катуу валютада (доллар менен) кирешени эсептеп жаткан инвестор үчүн чоо-жайын билиши керек болгон маселе.
Адистерге таянсак, узак мөөнөттүү келечекте демография Индонезиянын жагында: анда 275 миллион калк бар, Тайланддын калкы болсо 72 миллион. Бул Индонезияга ички рынок жагынан күчтүү потенциал берет, бирок азыркы инвестициялык чечим үчүн бул фактор өз алдынча чечүүчү роль ойнобойт.
Пхукет 2026-жылы кандай болмокчу?
Bangkok Post басылмасынын берген маалыматы боюнча, Пхукеттин люкс мүлк рыногу 2026-жылга чейин күчтүү бойдон кала берет. Бул өсүш батыш жээгиндеги аймактарда - Банг Тао, Лагуна, Лаян, Камала жана Черн Талайда - жер баалары көтөрүлүп жаткандыгынан улам болуп жатат. Бренддик виллалар бай чет элдик сатып алуучулар арасында кондоминиумдарга караганда алдыда турат.
Орточо ижара кирешеси Бангкок кондоминиумдары үчүн жылына 5-7% түзөт, Пхукетте болсо туристтик мезгилдин чегинде 8-10%ке чейин жетет. Мейманкана толуулугу боюнча Пхукет 75-80% көрсөткүчкө ээ (STR маалыматы), бул Балиге караганда жогору.
Кайсы аймактар региондук атаалашуудан эң аз жабыр тартат?
Сунуш чектелген премиум-локациялар эң туруктуу болуп калат: Бангкокто Сукхумвит жана Силом, Пхукетте Банг Тао жана Лагуна, Ко Самуйде Бопхут. Бул аймактарды тандаган сатып алуучулар үчүн Индонезия чыныгы альтернатива боло албайт - юридикалык менчик режиминдеги айырма жана жашоо сапаты муну аныктайт.
Жыйынтык: азыр кайда салуу керек?
Индонезиянын $28 миллиарддык бети чоң амбиция, аны байкоо алуу керек. Бирок мега-долбоорду жарыялоо менен чыныгы капитал агымы башталышынын арасында мыйзамдар, институттар жана инвестордук ишеним менен толтурулуучу боштук бар - Тайланд бул боштукту онжылдыктар мурун жапкан.
Бүгүнкү күндө инвестиция салгысы бар адам үчүн Тайланд рыногу кирешелүүлүк, юридикалык коргоо жана жашоо сапаты боюнча Түштүк-Чыгыш Азиядагы эң тең салмактуу тандоо бойдон калып жатат.
Булак: Nikkei Asia