Бангкокто узак жылдар бою бир кызык амал иштеп келген: борбордо, эң кымбат жерлерде бир нече түп банан же лемонграсс отургузуп, участокту 'айыл чарба жери' катары каттатышкан. Ушундай гана арзан амал менен ээлер жылына миллиондогон бахт салыктан үнөмдөшкөн. Эми Бангкоктун мэрия аппараты (BMA) бул схеманы толук жаап салууну сунуштап жатат, жана бул жаңылык Тайландда жер менен иштеген же иштегиси келген ар бир чет элдик инвесторго тиешелүү.
Эгер сиз Пхукетте вилла же кондо издеп жүрсөңүз, түз байланышы жок сыяктуу көрүнөт. Бирок чындыгында бул Тайланддын салык системасы канчалык олуттуу өзгөрүп жатканын көрсөткөн мисал, жана мындай тенденциялар акырында бүткүл өлкө боюнча жер жана недвижимость рыногуна таасир этет.
Тез жооп: эмне өзгөрүп жатат?
Бангкоктун мэрия аппараты борбордук райондордо жайгашкан, бирок 'айыл чарба жери' деп катталган участоктордун салыгын көтөрүүнү расмий сунуштады. Учурда мындай жерлер бааланган наркынын 0,01-0,1% гана салык төлөшөт, ал эми коммерциялык жер үчүн бул көрсөткүч 0,3-0,7% түзөт. Максат - ушул айырманы жоюу, анткени борбордо жайгашкан участоктордун ээлери жылдар бою реалдуу салык жүгүнөн 5-10 эсе аз төлөп келишкен.
Жаңы сунуш боюнча базалык айыл чарба ставкасы болжол менен 0,01% (максимум 0,10%) денгээлинен 0,03-0,12% чейин көтөрүлөт, башкача айтканда, баштапкы салык жүгү болжол менен үч эсе - миллион бахт наркындагы жерге 100 бахттан 300 бахтка чейин өсөт (Nation Thailand маалыматы). Толук аткарылышы 2027-жылдын фискалдык жылынан башталышы күтүлүүдө, азырынча сунуш кароодо турат.
Ким канча үнөмдөп келген жана ким эми жоготот
100 миллион бахт наркындагы участок үчүн бул схема аркылуу жылына 500 000-700 000 бахт үнөмдөлгөн. 200 миллион бахттык жер болсо, айырма жылына бир миллион бахттан ашкан. Бул сандар ойлоп табылган эмес, чыныгы рынок баасынан эсептелген.
Эң көп таасир алгандар - Силом, Сатхорн, Сукхумвит, Плоенчит жана Ратчадамри райондорундагы бош же 'формалдуу түрдө айыл чарбалык' участоктордун ээлери. Дал ушул райондордо BTS жана MRT линиялары өтөт, ошондуктан жердин рыноктук баасы да, эски схема боюнча алынган пайда да эң жогору болгон.
Тарыхый контекст: салык мыйзамы кантип иштейт
Жер жана имарат салыгы жөнүндөгү мыйзам (Land and Building Tax Act B.E. 2562) 2020-жылы күчүнө кирип, төрт категорияны түзгөн: турак-жай, айыл чарба, коммерциялык жана бош жер. Айыл чарба категориясы эң төмөн ставкага ээ - наркы 75 миллион бахтка чейинки участоктор үчүн 0,01% ставкасынан башталат, ал эми коммерциялык жер 0,3% дан башталып, өсүп отурат.
Рынок баалоолору боюнча Бангкоктун эң кымбат аймактарында 1ден 20 райга чейинки аянттагы жүздөгөн участок формалдуу түрдө 'айыл чарба жери' катары катталган. Салыттырылган наркы боюнча Сукхумвит көчөсүндөгү 1-63-сойлор аралыгында жер баасы бир чарчы вах үчүн 800 000-1 500 000 бахт түзөт (Казыналык департаменттин 2024-2027-жылдардагы кайра баалоо маалыматы боюнча).
Бул рынокко кандай таасир этет?
Бош жерге болгон салык басымы 2024-2025-жылдары мурунтан эле натыйжасын берген: AREA агенттигинин (Agency for Real Estate Affairs) маалыматы боюнча курулушка даяр жердин сунушу 12-15% га өскөн. Мэрия аппараты бир эле учурда контролду да катаңдатып жатат - эми айыл чарба жери катары катталган жер чыныгы коммерциялык дыйканчылык үчүн пайдаланылышы керек, көз боёмо 'көлөкө' өсүмдүктөр эмес (Bangkok Post маалыматы).
Бул жерде негизги нюанс бар: чет элдиктерге Тайландда жерге түз ээлик кылуу мыйзам боюнча тыюу салынган (Жер кодексинин 86-беренеси). Демек, өзгөрүүлөр биринчи кезекте тайланддык компания аркылуу же узак мөөнөттүү ижара (лизхолд) аркылуу жерге ээ болгондорго тиешелүү болот. Ал эми Бангкоктун мэрия аппараты салыкты түз өзү чогултат жана кирешени көбөйтүүгө күчтүү кызыкдар - анын 2025-жылдагы план көрсөткүчү 37 миллиард бахт түздү.
Кыска мөөнөттө баа түшөбү, же өсөбү?
Бул суроого эки жактуу жооп бар. Кыска мөөнөттүн ичинде айрым ээлер участоктарын сатууга чыгарышы мүмкүн, бул убактылуу түрдө баанын өсүшүн жайлатышы же тескерисинче бир аз төмөндөтүшү ыктымал. Орто мөөнөттө болсо, курулуш үчүн жердин сунушу көбөйгөндөн кийин, кондоминиум жана коммерциялык мейкиндиктин саны артат, бул рынокту да туруктуу калыбына келтирет.
Ири жер ээлери - мисалы, Crown Property Bureau, Сиривадханабхакди жана Чиратхивхат үй-бүлөлөрү сыяктуу алп холдингдер - узак мөөнөттүү стратегия менен иштешет жана бир нече жүз миң бахттык салык өсүшү үчүн активдерин таштап кетишпейт. Бирок жерди спекулятивдүү максатта кармап жаткан майда жана орто ээлер акырындап рыноктон чыгып кетиши мүмкүн.
Пхукетте же Бангкокто жер сатып алаардан мурун эмнени текшериш керек?
Сатуучудан Чанот (менчик укугу тууралуу документ) менен акыркы салык квитанциясын сурап алыңыз. Квитанцияда жердин категориясы так жазылат: бош, айыл чарба, турак-жай же коммерциялык. Ошондой эле аймактын зоналдоо статусун мэрия аппаратынын Шаар пландоо департаментинен (BMA Department of City Planning) текшерүү зыян тийгизбейт.
Бул жаңылык кондоминиум сатып алууга түз тиешеси жок, анткени кондо салыгы өзүнчө, турак-жай ставкасы боюнча эсептелет. Бирок курулуш үчүн жердин көбөйүшү Бангкоктун борборуна жаңы долбоорлордун көбөйүшүнө алып келиши мүмкүн, бул сатып алуучулар үчүн тандоо мүмкүнчүлүгүн жана атаандаштыкка байланыштуу баа шарттарын жакшыртат.
Жыйынтык: бул рыноктун ачык-айкын болушуна кадам
Бангкоктун бул салык реформасы шок эмес, нормалдашуу процесси. Шаар бийлиги жерди чыныгы пайдалануу тартибине ылайык эрежелерди тартипке келтирип жатат. Спекулятивдик схемаларга эмес, чыныгы кирешеге таянган инвесторлор үчүн бул жакшы белги: рынок акырындап ачык-айкын болуп баратат.
Эгер сиз Тайландда, атап айтканда Пхукетте, инвестиция үчүн ишенимдүү жер же недвижимость издеп жатсаңыз, 'Таиланд Мүлк' командасы юридикалык тазалыкты, салык статусун жана долбоордун чыныгы потенциалын текшерүүгө жардам бере алат.
Булак: Nation Thailand