Кыскача жооп
Таиланддын өкмөтү Бангкок портун толугу менен жабуу маселесин изилдеп жатат, ал эми жүк ташуу операциялары Чонбури провинциясындагы Лаем Чабанг портуна көчүрүлмөкчү. Бошогон жерде, Клонг Той районунда, ири көңүл ачуу комплексин курулушу каралып жатат. Эгер бул долбоор ишке ашса, айланадагы жер жана кондоминиум баалары эки орундуу пайызга (double digits) чейин өсүшү мүмкүн, бирок так мөөнөт же кепилдик азырынча жок.
Бул тема Тайландда мүлк издеп жүргөн кыргызстандыктар үчүн да маанилүү: Пхукетте баа өсүп жаткандай эле, Бангкокто да 'эрте кирүү' терезеси ачылып жатат.
Клонг Той эмне үчүн көңүл бурууга татыктуу?
Клонг Той порт зонасы болжол менен 2,500 рай (400 гектар) жерди камтыйт жана Бангкоктун так борборунда, Сукхумвит бизнес коридору менен Чао Прая дарыясынын ортосунда жайгашкан. Бул жер он жылдар бою логистикалык максатта колдонулуп келген жана коммерциялык курулушка жабык болгон. Эгер кайра куруу долбоору ишке ашса, бул жер айланасындагы мүлктүн баасына түздөн-түз таасир этет.
Бул изилдөөнү Тайланддын Транспорт министри Пичет Ратчакитпракан баштаган. The Nation Thailand басылмасынын маалыматы боюнча, бул жөнөкөй кайра куруу эмес, бүткүл шаар үчүн жаңы белги-объект (landmark) курууга умтулуу. Bangkok One News булагы болсо, 900 рай жалпы порт аймагынын ичинде тезделтилген ~500 рай аралаш максаттуу мастер-планды сүрөттөйт: мунда мейманканалар, конвенция мейкиндиктери жана коммерциялык инфраструктура каралган, бирок казино тактап айтканда каралбайт.
Негизги фактылар кандай?
-
Бангкок порту (Кхлонг Той порту) 1954-жылдан бери иштеп келет жана жылына болжол менен 1.5 миллион TEU жүк ташыйт (базар боюнча болжолдоо); Лаем Чабанг порту Тайланддын жүк ташуусунун негизги бөлүгүн азыртадан эле башкарат жана калган бөлүгүн да сиңирүүгө сыярлык кубаттуулугу бар.
-
Клонг Той MRT Blue Line линиясында жайгашкан (Queen Sirikit National Convention Centre станциясы) жана BTS Sukhumvit линиясынын станцияларына жөө басып жетүүчү аралыкта, демек, транспорттук байланышы азыртадан күчтүү.
-
Порттун 1 км чөйрөсүндөгү кондоминиум баалары азыркы учурда Сукхумвит соилериндеги баалардан 20-30% арзан, Бангкоктогу мүлк баалоо агенттиктеринин маалыматы боюнча.
-
Жерди Тайланддын Порт башкармалыгы (PAT) Казыналыктан узак мөөнөттүү ижарага алган, аны коммерциялык максатка өткөрүү үчүн парламенттин уруксаты талап кылынат.
-
Бир версия боюнча, казиносуз көңүл ачуу комплекси курулмакчы: круиз терминалы, жат марина жана премиум турак-жай бөлүктөрү менен, ал эми түшкөн каражат жакын жердеги жамааттарды жаңы бийик үйлөргө көчүрүүгө багытталат.
-
Башка бир маалымат булагы, 900 рай жалпы порт аймагынын ичиндеги тезделтилген ~500 рай аралаш максаттуу планды сүрөттөйт (мейманканалар, конвенция мейкиндиктери, коммерциялык мейкиндик), бул аймакта логистика функциялары жана кызматкерлердин турак-жайы да калат.
-
Лаем Чабанг Бангкоктон 120 км алыстыкта, экспресс жол жана темир жол менен байланышкан, кубаттуулугун кеңейтүү Чыгыш экономикалык коридору (EEC) алкагында азыртадан жүрүп жатат.
-
Клонг Той аймагында болжол менен 100,000 residents (100 миң тургун) расмий эмес жашоо конулуштарында жашайт, бул долбоордун социалдык жагын өтө маанилүү кылат.
Мүлк баалары кандай өзгөрүшү мүмкүн?
Мындай долбоорлор дүйнөнүн башка жерлеринде да болгон жана натыйжалары такыр окшош. Гамбургдун HafenCity жана Лондондун Docklands порт аймактарын кайра куруу мисалдары мүлк баасынын 10-15 жылдын ичинде 3 эседен 5 эсеге чейин өскөнүн көрсөтөт.
Лондондун Docklands мисалы дагы бир жолу конкреттүү: доктор жабылгандан кийин 15 жылдын ичинде баалар 4-5 эсеге чейин көтөрүлгөн. Клонг Той азыр айланасындагы аймактарга салыштырмалуу баасы төмөн бааланган жер, ошондуктан долбоордун расмий бекитилиши да кыска мөөнөттө баанын 15-25%га өсүшүнө алып келиши мүмкүн.
Азыркы учурда Клонг Той жериндеги орточо баа болжол менен 250,000 - 400,000 THB бир шаршы вах үчүн (базар боюнча болжолдоо), бул көрсөткүч жанындагы Сукхумвит жана Силом аймактарынан бир топ төмөн.
Долбоор канчага чейин ишке ашат?
Азырынча так мөөнөт жарыяланган эмес, долбоор изилдөө этабында турат. Тайланддагы окшош инфраструктуралык чечимдердин тарыхын карасак, изилдөө менен ишке ашыруунун арасында адатта 3-5 жыл өтөт, ал эми жүк ташуу операцияларынын толук көчүрүлүшү 7-10 жылга созулушу мүмкүн.
Клонг Тойдо кондоминиум сатып алуу азыр акылга сыярбы?
Бул жогорку тобокелдиги бар, бирок потенциалы да жогору спекулятивдик инвестиция. Тобокелдик - долбоор кечиктирилиши же түп-тамырынан бери кайра каралышы мүмкүн. Акылмандуулук көрсөтсөк, порт зонасынан 1-2 км алыстыктагы, MRT жана BTS линиялары боюнча жайгашкан, азыртадан ижарага берилип, кирешелүү болгон мүлктөрдү тандаган жакшы. Мындай стратегия жылдык 4-6% ижара кирешеси менен бирге узак мөөнөттүү капиталдын өсүшүн да берет.
Чет элдиктер бул аймактан мүлк сатып алса болобу?
ООба, стандарттуу эрежелер колдонулат. Чет элдиктер бир бинанын ичиндеги кондоминиум бирдиктерин толук менчикке (freehold) 49% чет элдик квотасынын алкагында ала алат. Жер жана таунхаус болсо узак мөөнөттүү ижара аркылуу (30 жыл, кайра узартылуучу) же тай компаниясы структурасы аркылуу гана мүмкүн.
Бул долбоордун негизги тобокелдиктери эмнеде?
Үч негизги тобокелдик бар. Биринчиси, саясий тобокелдик: өкмөт алмашса, приоритеттер өзгөрүшү мүмкүн. Экинчиси, социалдык тобокелдик: Клонг Тойдун расмий эмес конулуштарындагы 100,000 residentsдин (100 миң тургундун) көчүрүлүшү коомдук талкууну жана мүмкүн болушунча кечиктирүүлөрдү жаратат. Үчүнчүсү, юридикалык тобокелдик: мамлекеттик порт жерин коммерциялык максатка өткөрүү татаал бекитүү процессин, анын ичинде парламенттин макулдугун талап кылат.
Мүлктөрдү көрүү үчүн Клонг Тойго кантип жетүүгө болот?
Бул район Бангкоктун так борборунда жайгашкан. Суваннапхум аэропортунан машина менен 30-40 мүнөт жол. Эң оптималдуу вариант - Сукхумвит аймагында жашап, ошол жерден порт жерин жана айланадагы курулушту өз көзүң менен көрүп, аймактын масштабын баалоо.
Порттун жабылышы Лаем Чабанг рыногуна кандай таасир этет?
ООба, таасир этет. Лаем Чабанг кошумча жүк көлөмүн сиңирет, бул Чонбури провинциясында логистикалык мүлккө, жыйноочу камакка (warehousing) жана жумушчулардын турак-жайына болгон талапты жогорулатат. Индустриялык жана жыйноочу камак активдерине кызыккан инвесторлор үчүн EEC коридору өзүнчө кызыктуу кирүү нүктөсү болуп калат.
Түштүк-Чыгыш Азиянын башка жерлеринде да ушул сыяктуу долбоорлор барбы?
ООба. Сингапур өзүнүн Танжонг Пагар контейнер терминалын 2027-жылга чейин Туаска көчүрөт, бул 800 гектар суу жээгиндеги жерди турак-жай жана коммерциялык максатка бошотот. Масштабы жана логикасы боюнча бул Бангкокто изилденип жаткан долбоорго өтө окшош. Ошол эле учурда Пхукетте чет элдик капитал рынокту мурдатан эле бир кыйла өзгөрткөн: 2021-2025-жылдар аралыгында курулуштарчылар 45,000 бирдиктен ашык, болжол менен 469.7 миллиард THB (болжол менен 13 миллиард АКШ доллары) наркында курулуштарды жарыялашкан, ал эми жалгыз 2025-жылы 10,312 бирдик жана 81.6 миллиард THB жаңы инвестиция кошулган, анын көбү Чернг Талай жана Банг Тао аймактарында топтолгон.
Булак: The Nation Thailand
Бангкок портунун жабылышы жана Клонг Тойдун трансформациясы Тайланд борборунун тарыхындагы эң чоң кайра куруу долбоорлоруна айланышы мүмкүн. Бангкокту байкап жүргөн инвесторлор бул райондогу мүлктөрдү азыртан эле баалап баштаган жакшы, себеби долбоор акыркы бекитүүдөн өтөр замат, 'эрте кирүү' терезеси тез эле жабылат. Таиланд Мүлк тобу катары биз да бул динамиканы жакындан көзөмөлдөп жатабыз.
Таиландга инвестиция салууга даяр болсоңуз, биздин адистер сизге эң ыңгайлуу мүлктү табууга жардам берет.