Бангкоктогу 33 вилла иши эмнени көрсөтүп жатат?
Тайланддын полициясы Бангкокто кытайлык жарандар түзгөн 33 компаниядан турган тармакты ашкерелеп чыкты. Бул компаниялар аркылуу люкс сегиндеги үйлөр сатылып алынган, алардын жалпы наркы 1.275 миллиард батка (болжол менен 35 миллион АКШ доллары) жетет. Схема жөнөкөй: чет элдик инвестор номиналдуу тай акционерлери менен компания түзөт да, ошол компаниянын атынан жер жана үй сатып алат. Мына ушундай жол менен чет элдиктерге жерди түздөн-түз менчиктөөгө тыюу салган мыйзам айланып өтүлгөн.
Бул жалгыз окуя эмес. Иштин масштабы жана ага берилген публикалык басым бир нерсени ачык көрсөтүп турат: Тай бийлиги өлкө боюнча номиналдуу ээлик схемаларына карата басымын күчөтүп жатат. Бангкокто же Тайланддын башка аймагында мүлк алууну ойлонуп жаткан ар бир инвестор үчүн, азыр тобокелдикти сабырдуулук менен баалоо учуру келди.
Негизги фактылар кыскача
- Тай полициясы кытайлык номиналдуу тармакты ашкерелеген: Бангкокто 33 компания аркылуу сатылып алынган 33 люкс үй, жалпы наркы 1.275 миллиард баттан ашык
- Схема 1954-жылкы Жер кодекси мыйзамынын 86-беренесиндеги чет элдиктерге жер менчиктөөгө тыюу салуучу эрежени айланып өтүү үчүн тай номиналдуу акционерлерин колдонгон
- Мыйзам бузуучуларга мүлктү конфискациялоо, айыппул жана Чет элдик бизнес жөнүндө мыйзам (FBA) боюнча кылмыш иши каралат
- Бул рейд жалпы тенденциянын бир бөлүгү: 2024-жылдан бери Атайын тергөө департаменти (DSI) номиналдуу структураларды, өзгөчө люкс сегментте, кыйла катуу текшерип жатат
- Пхукетте өткөн окшош 3-этап операциясы 77 компанияны жана 1.053 миллиард бат наркындагы жерди камтыган, демек операция Бангкок менен эле чектелбейт
- Мыйзамдуу альтернативалар бар: фрихолд (толук менчик) кондоминиумдар, узак мөөнөттүү ижара (30+30+30 жыл) жана BOI менен байланышкан структуралар
Мыйзамдык негиз: эмнеге таянат бул иштер?
Чет элдиктерге жер менчиктөөгө тыюу салуу 1954-жылкы Жер кодекси мыйзамынын 86-беренесинде жазылган. Бул мыйзам 70 жылдан ашык убакыттан бери өзгөрүүсүз турат, резиденттерге же элита-визасы барларга да эч кандай өзгөчө шарт каралган эмес.
Чет элдик бизнес жөнүндө мыйзам (1999-жыл) боюнча жер операциялары менен алектенген тай компаниясында чет элдик үлүш 49% менен чектелет. Тай акционерлери чыныгы капитал салбай эле катышкан номиналдуу схемалар кылмыш катары каралат.
The Nation Thailand басылмасынын маалыматы боюнча, бул иштеги мүлктөр Бангкоктун эң престиждүү райондорунда жайгашкан, ар бир үйдүн орточо наркы 38.6 миллион бат (1 миллион доллардан ашык) болгон.
Пхукет, Пхангнга жана Крабиде өткөн окшош 3-этап операциясында 500дөн ашык кызматкер иштеген, 59 адам кармалган, 60 объект текшерилген жана жер менен акционердик структураларга байланышкан 77 компания тергелген, тартылган активдердин наркы болжол менен 1.053 миллиард бат болгон.
Бүтүндөй өлкө боюнча алганда, жалгыз Самуй менен Пханган аралдарында 11 400дөн ашык чет элдик компания текшерүүгө алынган, ал эми бүткүл өлкө боюнча 7000ден ашык компания текшерилип, 850дөн ашыгы соттук жоопкерчиликке тартылган. Мамлекеттин болжолдуу жоготуусу 15 миллиард батты түзөт.
Мыйзамдуу жол менен кандай варианттар бар?
Чет элдиктер кондоминиум бирдиктерин фрихолд (толук менчик) укугу менен мыйзамдуу түрдө ээлей алышат, эгер имараттагы чет элдик үлүш квотасы (жалпы аянттын 49% максимуму) толуп кетпесе.
2024-2025-жылдары өкмөт чет элдиктерге минималдуу 40 миллион бат инвестиция менен 1 рай (1600 кв.м) чейин жерди сатып алууга уруксат берүүчү мыйзам долбоорун талкуулаган, бирок саясий каршылыктан улам бул демилге токтоп калган.
Номиналдуу схемалар үчүн жаза катары 1 миллион батка чейинки айыппул, 3 жылга чейинки эркинен ажыратуу жана Жер департаментинин буйругу боюнча 180 күн ичинде активди мажбурлап сатуу каралган.
Кыргызстандык инвестор үчүн бул эмнени билдирет?
Бул окуяны угуп, 'мага деле тиешеси жок' деп ойлобоңуз. Мыйзам бардык чет элдикке бирдей колдонулат, улутуна карабай. Мурда Орусиядан, Европадан жана Австралиядан келген жарандарга каршы да окшош иштер козголгон, өзгөчө Пхукет менен Ко Самуйда. Кытайлык тармак масштабынан улам көңүл бурган, бирок мыйзамдын иштеши универсалдуу.
Бангкоктогу эң көп текшерилген аймактар: Сукхумвит, Сатхорн, Тхонгло, ошондой эле Банг На жана Рамкхамхенг аймактарындагы жабык коттедж поселкалары (moo baan). Наркы 20 миллион баттан жогору мүлктөр автоматтык түрдө текшерүүгө алынат.
Тобокелдиктерди кантип азайтууга болот?
Таиланд Мүлктин тажрыйбасы көрсөткөндөй, инвесторлор үчүн эң ишенимдүү үч кадам бар:
- Фрихолд кондоминиум сатып алуу - имараттагы 49% чет элдик квотасынын алкагында толук менчикке ээ болуу
- Вилла кызыктырса, ижара (leasehold) структурасын колдонуу - бирок милдеттүү түрдө тажрыйбалуу, көз карандысыз юристтин катышуусу менен
- Ар бир мүлккө өнөр жайчыдан көз каранды эмес адвокат аркылуу due diligence өткөрүү
Узак мөөнөттүү ижара (30 жыл, узартуу мүмкүнчүлүгү менен) Тай мыйзамдары боюнча толук таанылган укуктук инструмент. Биринчи 30 жылдык мөөнөт толук корголгон. Экинчи жана үчүнчү мөөнөттү узартуу келишимдин шарттарына жана жер ээсинин ак ниеттүүлүгүнө көз каранды, ошондуктан келишимди мыкты түзүү өтө маанилүү.
Эгер мүлк конфискацияланса, Жер департаменти 180 күн ичинде мажбурлап сатуу тууралуу буйрук чыгарат. Ээси өз ыктыяры менен сатпаса, мүлк аукционго коюлат. Каражат ээсине кайтарылат, бирок айыппул менен чыгымдар алынып салынат, ал эми аукциондо баа адатта рыноктук баадан бир топ төмөн болот.
Тайланд рыногу дагы деле жагымдуу бекен?
Бул тергөө жалгыз бир окуя эмес, Тай бийлигинин системалуу саясатынын бир бөлүгү. Мурда онжылдыктар бою иштеп келген номиналдуу схемалар эми кабыл алынгыс тобокелдикке айланды. Бангкокто же аралдарда мүлк алууну пландап жаткан инвестор үчүн бирден-бир туура жол - катуу мыйзамдуу форматтарды тандоо.
Бул менен катар Тайланддын рыногу дагы деле тартымдуу бойдон калууда: кондоминиумдардын ижара кирешеси жылына орточо 5-7% түзөт, ал эми кирүү наркы Сингапур же Гонконг менен салыштырганда бир нече эсе арзан. Бирок капиталды коргоо туура келишим түзүүдөн башталат.
Булак: International Investment