Бир девелопердин китепканасында 38.18 миллиард бат туруп, ал акча дале компаниянын кассасына түшкөн эмес. Бул сумма болжол менен 1.17 миллиард долларга (32.5 бат/доллар курсу боюнча) барабар, жана бул сатып алуучулар мурунтан эле кол койгон, бирок дагы өткөрүп берилбеген үйлөрдүн наркы. Тай биржасында (SET) саналуу гана девелоперлер өсүш көрсөтүп жатса, AssetWise так ошолордун бири.
Компаниянын 2026-жылдын биринчи жарым жылдыгындагы кирешеси 5.69 миллиард батка жетти - бул өткөн жылдын ушул мезгилине салыштырмалуу 57%га көп. Бирок бул өсүштү жаңы сатуулар эмес, аяктаган үйлөрдү тапшыруу камсыз кылды: Тайланддын бухгалтерия эрежелери боюнча киреше келишим түзүлгөндө эмес, менчик укугу расмий өткөрүлүп берилген учурда эсепке алынат.
Backlog деген эмне жана ал эмне үчүн маанилүү?
'Backlog' - сатылган, бирок дагы менчикке өткөрүлүп берилбеген үй-жайлардын жалпы суммасы. Бул акча деген сөз эмес, бул келечектеги киреше. AssetWise-тин учурдагы 38.18 миллиард баттык бузинди жарым жылдык 5.69 миллиард баттык кирешеге салыштырганда, компания курулуш жана тапшыруу ылдамдыгынан алдыга сатып жатат дегенди билдирет.
Тайланддын Борбордук банкы жергиликтүү сатып алуучулар үчүн ипотека саясатын катуу кармап турганда, ал эми ички суроо-талап босолгондо, бул ажырым көбүнчө чет өлкөлүк капитал менен жабылат. Так ошол көрүнүш Пхукетте байкалып жатат.
Бул сумма компаниянын жылдык кирешесинин үч эсесине жакын - демек, бир нече жылдык киреше алдын ала 'камтылган'. Бирок бул кепилдик эмес: айрым келишимдер акча которуу тастыкталганда же акыркы төлөм учурунда токтоп калат.
Пхукет менен Бангкоктун айырмасы эмнеде?
2026-жылдын экинчи жарым жылдыгында негизги көрсөткүчтөр Бангкок жана Пхукеттеги үй тапшыруулардан келет. ASW жана Rhom Bho Property компанияларынын The Title брендинин алдындагы бириктирилген портфели 47.4 миллиард батка бааланат, жана анын ичинде Пхукет заказдардын 57%ын ээлейт. Бул 2028-жылга чейинки кирешени алдын ала көрүнүктүү кылат.
Бангкоктогу суроо-талап негизинен жергиликтүү ипотекага жана корпоративдик ижарага байланыштуу. Пхукетте болсо баары башкача: чет өлкөлүк сатып алуучулар жана туристтик агым чечүүчү фактор. 2025-жылы Пхукеттеги вилла сатуулары 12.9%га өстү, жана суроо-талап негизинен башкаруу компаниясы бар, кызмат көрсөтүү деңгээли жогору, жайгашкан жери жакшы долбоорлорго топтолду - өзгөчө батыш жээкте (Bang Tao, Layan, Kamala).
Пхукетте эми эмнени сатып алышат: чарчы метр эмес, бизнес-модель
Арал мурункудай арзан студияларды кыска мөөнөттүү ижарага берүү рыногу болбой калды. 8-15 миллион баттык бюджет менен келген сатып алуучу эми чарчы метрди тандап жаткан жок, ал башкаруу тутумун тандап жатат: киреже ижарага кимдер жооп берет, төмөнкү сезонде толуктоо кандай болот, жабдууну алмаштырууга ким акча төлөйт, кирешеси ээси менен операторго кантип бөлүнөт.
Бренд бул жерде башкаруу тобокелин кесипкөй операторго өткөрүү ыкмасы. Мына ушул баа үстөгосун (премиум) түшүндүрөт. Ошондой эле, Орусиядан, Казакстандан же Кытайдан келген сатып алуучу курулушту жана иштетүүнү жеке көзөмөлдөй алышы кыйын. Аларга биржада катталган, каржылык отчёттуулугу ачык компаниянын брендделген долбоору - бул интерьер дизайнынан гөрү, ачык каржылык маалымат сатуу дегенге көбүрөк жакын.
Баа үстөгосу (премиум) канчалык? Рынок баалоолору боюнча, брендделген резиденциялардын баасы окшош брендсиз объектилерге салыштырмалуу болжол менен 20-35% жогору.
Брендделген резиденциянын кемчилиги кайсы жерде чыгат?
Энди ыңгайсыз бөлүгү. Баа үстөгосу кайра сатууда жакшы иштебей калат. Биринчи сатып алуучу башкаруу компаниясы жана лобби үчүн 20-35% ашык төлөйт, бирок беш жылдан кийин экинчи сатып алуучу чарчы метрдин баасын жана өткөн жылдагы чыныгы таза кирешени карайт. Эгер таза киреше буклетте убада берилген 7-8%тин ордуна чындыгында 4-6% болуп чыкса, баа үстөгосу жоголот.
Бул ажырым дайыма бир жерде пайда болот: жарнактагы пайыздар жогорку толуктоодо жалпы кирешеден эсептелет, ал эми ээ операторлдун комиссиясын, коммуналдык кызматтарды, sinking fund салымдарын, салыкты жана май-октябрь айларындагы жаан-чачын сезонундагы бош турууну алып салгандан кийин акча алат.
Экинчиден, backlog курулушту толук аякталышын кепилдей албайт. Тайландда чет өлкөлүк алыскы кепилдик системалары сыяктуу (жабык эсепте акчаны курулуш бүткөнгө чейин кармап туруу) механизм жок; келишим боюнча төлөмдөр түз девелоперге барат жана учурдагы курулушту каржылайт. Бирдиктүү чыныгы коргоо - девелопердин каржылык абалы, аяктаган долбоорлордогу тарыхы, жана сатуу келишиминин структурасы.
Үчүнчүдөн, батыш жээк тыгыз курулуп жатат. Bang Tao, Layan жана Kamala ар бири бир нече чоң санда жаңы объектилерди сиңирип жатат, жана бүгүнкү backlog аяктаган курулушка айланганда, ошол эле турист-ижарачылар үчүн атаандаштык күчөйт.
Пхукетте сатып алуу үчүн канча акча керек жана акчаны кантип которуу керек?
Чет өлкөлүктөр Тайландда кондоминиум курулушунун жалпы сатылуучу аянтынын 49%ынан ашык бөлүгүн жеке менчик (freehold) катары ээлей алышпайт - бул эреже брендделген долбоорлорго да таандык. Калган 51% чет өлкөлүктөргө лизхолд (leasehold) аркылуу гана жеткиликтүү, адатта 30 жылга, узартуу мүмкүнчүлүгү менен.
Акча которуу жол-жобосу да маанилүү: төлөм чет өлкөдөн чет өлкөлүк валютада келиши керек, ал Тайланддагы банкта батка которулат. Банк 'Foreign Exchange Transaction' (FET) формасын берет - бул документ болбосо, Жер башкармалыгы чет өлкөлүккө жеке менчик укугун каттабайт.
Бюджетиңиз 5-6 миллион баттан төмөн болсо, брендделген Пхукет сиз үчүн эмес деп ачык айтамын. Бул баа деңгээлинде баа үстөгосу кирешенин пайызын жеп коёт, жана сиз жүздөгөн окшош студиялар менен атаандашууга туура келет. Мындай учурда Бангкоктогу BTS/MRT станцияларына жакын кондоминиумдарды карап көрүү туурараак - анда ижарачылар жыл бою жашайт, төрт ай эмес.
8 миллион баттан жогору бюджетте болсо, логика тескери. Мен үч критерийди текшерип чыгууну сунуштайм: девелопер биржада катталган жана backlog маалыматын ачык жарыялайт, оператор аралда чыныгы толуктоо көрсөткүчтөрү менен башка объектилерди иштетип жатат, жана ижара келишими 6%дан жогору кепилденген кирешени убада кылбайт (мындай убадалар адатта баа шишиктирилип берилет). Ошондой эле, обектти февралда эмес, июль же сентябрда - калк сезонунда - көрүп чыгуу маанилүү, ошондо жол-жоболор менен жээктин чыныгы абалы ачыкка чыгат.
Тайланд мүлк рыногунда баа түшөт деп күтүүгө болобу?
Батыш жээктеги баштапкы рыноктогу баалар жер наркы менен колдоого алынган жана бул баалардын кескин түшүшү күтүлбөйт. Андан көрө, рынок бөлүнүшү мүмкүн: чыныгы иштеп жаткан оператору бар күчтүү долбоорлор баасын кармап турат, ал эми алсыз долбоорлор арзандатуу жана бөлүп төлөө шарттарын сунуштай баштайт. Аралдагы бардык жерде баа түшөт деп күтүү, белгилүү бир ижара моделине ыңгайлашкан мүлк керек болгон адам үчүн жакшы стратегия эмес.