Кыска жооп: негизги суроого түз жооп
Таиланддын Казына министрлиги жер кадастрдык баасын чыныгы рынок баасына жакындатуу максатында 2026-жылы масштабдуу реформа баштады. Бул Пхукетте, Паттайяда жана Бангкокто мүлк кармаган же сатып алууну пландаган инвесторлор үчүн тикелей таасирин тийгизет: которуу алымдары жогорулайт, жылдык салык базасы өсөт, ал эми рынок тунук болуп калат.
Кадастрдык жана рынок баасынын ортосундагы айырма азыр 40%тен 300%ке чейин жетет - аймакка жараша. Реформа 2027-жылкы кезектеги баалоо циклине чейин методологияны толугу менен жаңыртууга багытталган.
Реформа эмне үчүн маанилүү?
Таиланддын жер кадастры тарыхый жактан чыныгы рынок баасынан алда канча төмөн болгон. Мисалы, Бангкоктун Сукхумвит кварталында кадастрдык баа бир квадрат вага (4 чарчы метр) үчүн 600 000-800 000 бат деңгээлинде турса, чыныгы транзакциялар 1,2-2,0 миллион батка чейин жетет. Пхукеттин Банг Тао жана Лагуна аймагында кадастрдык баа рынок баасынан 2-2,5 эсеге кем.
Бу айырма бир жагынан спекуляцияга жол ачкан, экинчи жагынан которуу алымдарын жасалма жолдор менен азайтууга мүмкүндүк берген. Реформа бул мүмкүнчүлүктү жоюуга багытталган.
Эстутум: Кадастрдык баалоо Таиландда ар төрт жылда бир жаңыланат. Акыркы цикл 2023-жылы аяктаган, кезектегиси 2027-жылга пландалган. 2026-жылы жаңы методология иштелип чыгууда.
Кайсы аймактар эң катуу таасир алат?
Реформа Таиланддын 77 провинциясынын баарын камтыйт, бирок эң чоң өзгөрүш рынок жана кадастр баасынын ортосундагы алшак эн чоң жерлерде болот:
| Аймак | Азыркы абал | Күтүлгөн өзгөрүш |
|---|---|---|
| Пхукет (батыш жээк, Банг Тао, Лагуна) | Кадастр рынок баасынан 2-2,5 эсе аз | Эң жогорку өсүш |
| Паттайя (Джомтьен, Пратумнак) | Орточо айырма | Жогорку өсүш |
| Ко Самуй (Чавенг, Бофут) | Орточо айырма | Жогорку өсүш |
| Бангкок (Сукхумвит, Силом, Сатхорн) | Кадастр 600 000-800 000 бат/ква, рынок 1,2-2,0 млн бат/ква | Жогорку өсүш |
| Исан аймагы (өнүгүүдө артта) | Айырма минималдуу | Минималдуу өзгөрүш |
Инвестор үчүн конкреттүү кесепеттер
Которуу алымы
Мүлктү сатып алуу учурунда которуу алымы 2% болот - бааланган же келишим баасынын кайсынысы жогору болсо, ошонун негизинде эсептелет. Кадастрдык баа рынок баасына жакындаган сайын бул чыгым өсөт. Азыркы эсептер боюнча транзакция чыгымдары 5-15%ке жогорулашы мүмкүн.
Жер жана имарат салыгы
Жылдык Жер жана Имарат Салыгы кадастрдык баанын негизинде эсептелет: турак жай үчүн 0,01%, бош жер үчүн 0,7%ке чейин. Кадастрдык баа жогорулаганда жылдык салык автоматтык түрдө өсөт. Иш жүзүндө бул үстөмкү жайгашкан объекттер үчүн таза рентабелдүүлүктү 0,1-0,3 пайыздык пунктка азайтышы мүмкүн. Типтүү брутто кирешелүүлүк жылына 5-7% экенин эске алганда, бул белгилүү, бирок кыйрататын деңгеэл эмес.
Кондоминиум
Фризхолд кондоминиумдары үчүн негизги таасир - сатуу учурундагы которуу алымы жана мөр басуу алымынын жогорулашы. Имараттын алдындагы жердин кадастрдык баасы өскөндө, ар бир квартиранын ошол жерге тийиштүү үлүшүнүн баасы да жогорулайт.
Узак мөөнөттүү ижара (лизхолд)
Узак мөөнөттүү ижараны (адатта 30 жыл) каттоо алымы ижаранын жалпы суммасынын 1,1% түзөт. Жер бөлүмү минималдуу ижара ченемдерин жаңы кадастрдык баалар боюнча тууралаган учурда, каттоо чыгымдары да өсөт.
Мүлктүк базалык салык (15-30% өсүш мүмкүн)
Бүтүндөй кондоминиум же вилла кармаган инвесторлор үчүн кезектеги баалоо циклинде салык жүгү 15-30%ке жогорулашы мүмкүн деп болжолдонуудa.
Номинал ээлик маселеси менен байланышы
Реформа Таиланд бийлигинин номинал аркылуу жер ээлөөгө каршы жүргүзгөн операциясы менен бир убакта жүрүүдө. Пхукет, Краби, Панг Нга, Бангкок жана Чиангмайда миңдеген компания текшерүүдөн өтүүдө, жүздөгөн адам кармалды. Бул шартта жер кадастрдык баасы укуктук текшерүүнүн борбордук фигурасына айланат.
Фризхолд кондоминиум, лизхолд же суперфиция аркылуу мыйзамдуу жол менен мүлк кармаган инвесторлор үчүн тунук жана рынок баасына шайкеш кадастрдык система чындыгында артыкчылык болуп саналат: мүлктүн чыныгы баасы тууралуу бардык суроо-талаптарда жооп так болот.
Кандай иш-аракет кылуу керек?
- Пхукетте жер же лизхолд сатып алууну ойлонгондор: 2027-жылга чейин бүтүрсө, которуу алымдары азыркы кадастрдык ченемдер боюнча кулпуланат.
- Фризхолд кондоминиум алуучулар: Кыска мөөнөттө таасири азыраак, бирок узак мөөнөттүү ээлик чыгымдарын финансылык пландоого кошуп алуу маанилүү.
- Учурда мүлк кармагандар: Азыркы кадастрдык бааны текшерип, жаңы цикл менен болжолдуу өзгөрүштү эсептешиңиз керек. Маалымат treasury.go.th порталында жер титулунун (чанот) номери боюнча жеткиликтүү.
- Жаңы баалоого каршы чыккыңыз келсе: Жарыяланган баалоолор чыкканда ээлердин 60 күн ичинде Казына министрлигине даттануу берүүгө укугу бар. Лицензиялуу тай баалоочунун көз карандысыз корутундусу менен жасалган даттануулар кабыл алынган учурлар болгон.
Негизги санар белгилер
- 40-300% - кадастрдык жана рынок баасынын ортосундагы азыркы айырма (аймакка жараша)
- 2027 - кезектеги кадастрдык баалоо циклинин пландуу жылы
- 2% - сатып алуу учурундагы которуу алымы
- 0,01% - турак жайга жылдык Жер жана Имарат Салыгы
- 5-15% - транзакция чыгымдарынын болжолдуу өсүшү
- 15-30% - кондоминиум жана вилла боюнча салык жүгүнүн күтүлгөн жогорулашы
- 60 күн - жаңы баалоого даттануу мөөнөтү
- 77 провинция - реформа камтыган аймак
Таиланд Мүлк командасы Пхукет жана Бангкоктогу мүлктөрдүн азыркы кадастрдык баасын текшерүүгө жана болжолдуу чыгымдарды эсептөөгө жардам бере алат.
Булак: Bangkok Post