2026-жылдын майында Чонбури менен Пхукеттеги жер башкармалыгынын терезесинде сатып алуучулар мурда эч ким сурабаган суроолорго тушугуп калды: тай акционеринин акчасы кайдан келди, ал кайсы жерде иштейт, өз үлүшүн неге накталай төлөдү. Себеби жөнөкөй: Жер башкармалыгы үч жаны 'өтө шашылыш' деп белгиленген буйрукту бардык облустук офистерге жиберген.
Эгер сиз Пхукетте же Самуйда там сатып алууну ойлонуп жатсаң, буга чейин колдонулган класикалык схема - 51% үлүш тай атуулунда, чыныгы контроль чет элдикте - мурункудай жеңил өтпөй калды. Мыйзамдын өзү өзгөрбөдү. Бирок аны текшерген система түп-тамырынан жаны.
Эмне үчүн 2026-жылкы буйруктар мурункудан айырмаланат
Тайландда чет элдиктер жерге ээ болушу мурдатан эле тыюу салынган, бирок мыйзамдын тексти эч качан өзгөргөн эмес. 1990-жылдардын аягында, Азия финансылык кризисинен кийин, өлкө чет элдик капиталга кондоминиум сатып алуу жана ижарага жер алуу мүмкүнчүлүгүн ачты, бирок Жер кодексин тийбей койду.
Базар дароо жол тапты: 51% акциясы тай атуулдарында турган компания түзүлүп, чыныгы бийлик артыкчылыктуу акциялар, үлүштү күрөөгө коюу келишимдери жана ишеним каттар аркылуу чет элдик инвесторго калат. Пхукеттин батыш жээгинде, Хуа Хинде, Самуйда бүтүндөй көчөлөр так ушул схема боюнча курулган.
2006-жылы Ички иштер министрлиги буга каршы биринчи аракет кылган: чиновниктерге кирешеси жок тай акционерлерин жана жер сатып алуудан бир аз мурун түзүлгөн компанияларды текшерүүнү буйруган. Бирок нускама болгон, аны текшерүүчү курал болбогон. Облустук офис бир баштыкка толгон кагаз көрөт, байланышкан маалымат базасын көрбөйт.
2026-жылкы үч буйрук так ушул кемчиликти жабат. Эми офистер акционерлердин реестрин Бизнести өнүктүрүү департаментинин (DBD) корпоративдик каттоолору менен кайра текшере алат, катталган капиталды ким чын-чынына төлөгөнүн карайт, ал эми зарыл болсо кызматкер жиберип, тай директору чын эле ошол даректе жашап жатканын текшере алат. Мурда бул чиновниктин жеке пикирине жараша болчу, эми - милдеттүү жол-жобо.
Кайсы суммадан баштап текшерүү иштей баштайт
Бул жерде так сандар бар, аны эстеп коюу керек: 2 миллион бахтан ашык накталай төлөм же 5 миллион бахттан жогору бааланган мүлк текшерүүнү козгоочу чек ара болуп саналат. Ушул деңгээлден жогору офис бүтүмдөгү бардык катышуучулардын каражат булагын, кирешесин жана иштеген жерин иликтейт.
Жаны эрежелер 2026-жылы гана каттала турган бүтүмдөргө эмес, мурда, беш же он жыл мурун сатылып алынган компаниялардын жер ээлигине да тиешелүү. Демек, эски компаниянын катталган акциялары бар деп, сиз тынч отуруп калсаңыз болбойт.
Чет элдик катышуу капиталда, акционерликте же контролдо белгиленген чектен ашкан компаниялар 'жогорку тобокелдик' тобуна кирет жана кыйла терен текшерүүгө дуушар болот: акционерлердин реестри, DBD боюнча берген отчеттор, финансылык документтер, келишимдер жана объектти жеринен текшерүү.
Бирок Жер башкармалыгы бир нерсени такай баса белгилейт: жогорку тобокелдик тобуна кирүү - бул автоматтык түрдө күнөөлүү дегенди билдирбейт, бул жөн эле терен текшерүүгө өткөрүүчү сыр. Документтер дагы деле талап кылынат: акционерлердин реестри, финансылык отчеттор, капиталды төлөгөнүн далилдөө.
Номиналдык акционер болуу эми канчалык кооптуу
Чет элдиктин атынан жер кармаган компаниянын 'фронт' акционери болуу - Чет элдик бизнес жөнүндөгү мыйзам боюнча кылмыш иши. Жаза эки тарапка тең тиешели: чет элдик сатып алуучуга да, фронт-акционер болгонго макул болгон тай атуулуна да - 100 000ден 1 миллион бахтка чейин айып жана үч жылга чейин түрмө.
Соода тармактарынын маалыматына караганда, бүткүл өлкө боюнча 46 000ден ашык чет элдик катышуусу бар компания азыр номиналдык түзүлүш шектелип текшерилип жатат. Бул сан 2026-жылкы иликтөөнүн көлөмүн жакшы көрсөтөт. Пхукет, Самуй, Ко Панган, Краби сыяктуу облустарда классикалык 51% тай акционерлиги, ал эми чыныгы башкаруу менен каржылоо толугу менен чет элдикте калган миндеген компания текшерилип жатат, айрымдары акча жуу шектери боюнча кайра каралып жатат.
Эмне биринчи иштебей калат? Жабылуудан бир жума мурун чогултулган 'пакет' компания: үч тай акционер, алардын эч биринин эсебинде кирешеси да, каттуу катмары да жок. Экинчи адаштыруучу түшүнүк: тай жубайынан алынган акча жеке каражат экенин ырастаган кат бүт маселени биротоло жаап коет деген ишеним. Чынында ал бир конкреттик каттоону жабат, бирок жер компаниянын атына катталса, түзүлүштүн өзүн текшерүүдөн куткарбайт.
Компания сатылганда чын эле кыйынчылык жаралабы
Жер кодексинде мыйзамсыз сатылып алынган жерди белгилуу мөөнөттө сатууну буйруу, ал буйрук аткарылбаса мажбурлап сатуу мүмкүндүгу бар. Тажрыйба көрсөткөндөй, базар массалык мусаданы көргөн эмес, азыр да андай болушу күтүлбөйт: чет элдик сатып алуучулар курорттук облустардагы талаптын маанилуу бөлүгүн түзгөн өлкө үчүн бул саясий жактан өтө кымбат.
Чыныгы натыйжа андан жайыраак жана ынгайсызыраак болот: жогорку тобокелдик тобундагы структура текшерүүдөн өткөнчө сатуу процесси айлар бою тартылат, сатып алуучу баш тартканда баа арзандап турат. Дал ушул экинчи сценарий сатуучу үчүн эң реалдуу тобокелдик.
Компания менен ижара - кайсынысын тандоо керек
Эгер сиз азыр тай компаниясы менен катталган узак мөөнөттүү ижараны тандап жатсаңыз, менин пикиримче: там менен жер үчун ижараны тандаган жакшы. Чанот титулдун артына катталган 30 жылдык ижара укугу алсызыраак болсо да, текшерүүдөн урап кетпейт жана сизди кылмыш ишинин объектине айландырбайт.
Чет элдик үчун толук менчик түрүндөгү жалгыз мыйзамдуу форма - 49% чет элдик квотасынын ичинде турган кондоминиум бирдиги. Бул опция болгону кызыксыз, бирок так ошол себептен эң ишенимдуу.
Бирок компания түзүлүшун таптакыр жазып таштоо да туура эмес. Чыныгы иш жүргүзгөн, тай өнөктөштөрү бар, капиталы туура төлөнгөн жана бир нече жылдык таза отчеттуулугу бар компания текшерүүдөн өтөт. Бирок мунун баасы бар: андай компания чыныгы акча жумшайт жана артында чыныгы бизнес турушу керек, кагаз-компания эмес.
Ал эми 5-6 миллион бахт бюджет менен даяр кондоминиум бирдигин сатып алгандар үчун бул баянда сүйлөнгөн эч нерсе тиешели эмес: компания жок, номиналдык акционер жок, баалоо боюнча каражат булагы текшерилчу чек ара да иштебейт. Түзүлуштун деле кереги жок.
Каттоо процессинде эмнеге даяр болуу керек
Жер башкармалыгында титулду каттоо жеке катышуу же катуу тай мыйзамдык формасында түзулгон ишеним кат аркылуу жүрөт, офистер жеке катышуу талабына мурдагыдан кыйла катуу карай баштады. Сапар планыңызга кезекте туруу, баалоо жана банктык чектин даярдыгы учун эки-үч жумуш күнү убакыт кошуп коюну сунуштайм.
Эгер там же жерди компания аркылуу мурдатан кармап жатсаңыз, бир жумада жасай турган иш бар: DBD боюнча компанияңыздын көчурмосун сурап алыныз жана жер башкармалыгы көрген маалыматты өзуңуз да көрүнуз. Бул бир күн алат жана арзан турат, ал эми түзүлушту кайра куруу тууралуу чечим сатуудан алдын кабыл алынышы керек.
Булак: Restate.ru