Пхукеттеги жер башкармалыгында бир сатып алуучу Тай компаниясы аркылуу villa катташтырганда мурда эч ким сурабаган суроолор жаадырылат: тайлык акционерлер акцияны сатып алган акчаны кайдан тапкан, алардын киреше декларациясы барбы, эмнеге үчөө үч башка провинцияда жашайт. Бир нече жыл мурун бул кагаздар экинчи карап да чыгылбай кабыл алынчу. Азыр алар Бизнести өнүктүрүү департаментинин (DBD) базасы менен түз салыштырылат.
Кыскача айтканда: 2026-жылы Тайландда чет элдиктердин мүлккө болгон укуктары эч бир жумшартылган жок. Тескерисинче, мамлекет мурдатан бар болгон, бирок иш жүзүндө көзгө көрүнбөй турган эрежелерди аткартууга өттү. Ал эми чет элдик жеке адам үчүн жалгыз түз жана мыйзамдуу жол - имараттын жалпы аянтынын 49% чет элдик квотасынын чегиндеги кондоминиум бирдигине freehold (толук менчик) укугу менен ээ болуу. Калган бардык варианттар атайын уруксатты талап кылат же, ачык айтканыз, менчик эмес, узак мөөнөттүү ижара экенин моюнга алууну билдирет.
Эмне үчүн "Тай компаниясы" схемасы мурда иштеп, азыр иштебей калды?
Он жылдардан бери 51% үлүшү жергиликтүү акционерлерге таандык Тай компаниясы жер тиешелүү villa "сатып алуунун" стандарттуу жолу болгон. Кагаз жүзүндө баары мыйзамдуу: компания Тайдыкы, демек жерге ээ болуп калды. Практикада болсо тайлык акционерлер компанияга бир да сом (баат) салган эмес, башкарууга катышкан эмес, жөн эле бош акция өткөрүп берүү формасына кол коюп берген.
Дал ушул форма менен маңыздын ортосундагы боштукту эми көзөмөлчүлөр таанып калды. Жер башкармалыгы каттоо капиталы 2 миллион баат болгон компаниянын 25 миллион баатка жер участогун сатып алганын көрсө, ал эми DBD базасы ошол тайлык акционерлер эч качан киреше декларациясын тапшырбаганын жана дагы жыйырма башка компанияда тизимде турганын көрсөтсө, кошумча суроо коюлбайт да, иш өзүнөн-өзү ачылып калат.
2025-жылдан баштап номиналдык (nominee) түзүмдөрдү көзөмөлдөө күчөгөн: Жер башкармалыгы менен DBD жер ээлик кылган компаниялардын тайлык акционерлеринин артында турган акчанын чыныгы булагын текшерүү үчүн маалымат алмашып жатат. Ал эми DBD-нин 2026-жылдын № 1 буйругу (DBD Order No. 1/2026) 2026-жылдын апрелинен тартап чет элдик катышуучусу бар 46 000-дан ашык компанияга массалык текшерүү жүргүзүүнү иштетти, номиналдык түзүм табылса катуу айыптарды жана мажбурлап жоюу мүмкүнчүлүгүн белгиледи.
Номиналдык түзүм - канчалык олуттуу кылмыш?
Бул көп сатып алуучу 'эч ким текшерип жатпайт' деп ойлогон, бирок иш жүзүндө Чет элдик бизнес жөнүндө мыйзам (Foreign Business Act) боюнча кылмыш болуп саналат. Жаза - 100 000-дон 1 миллион баатка чейинки айып жана үч жылга чейинки эркиндигинен ажыратуу, мунун баары тайлык номиналдык акционерге да тиешелүү. Демек, тобокелди 'жер сатуучу компания' жалгыз көтөрбөйт, тааныш же тандап алынган жергиликтүү акционер да түрмөгө түшүп калышы мүмкүн.
Чет элдик жер сатып алса болобу? 40 миллион баат чекитинин мааниси
Жер кодексине ылайык, чет элдик жеке адамдын өз атынан жерге ээ болушу негизинен уруксат берилбейт. Бир нече тар өтмөк бар: белгилүү бир мурастоо учурлары жана Section 96 bis - бул статья турак жай үчүн 1 райга чейинки жер участогуна, кеминде 40 миллион баат чектелген активтерге инвестиция салуу шарты менен жана Ички иштер министрлигинин (Ministry of Interior) уруксаты менен ээ болууга жол берет. Практикада мындай уруксаттар өтө сейрек берилген - бул жол теориялык жактан бар, бирок массалык колдонуу үчүн эмес.
Кондо квотасынын 49 пайызы кантип эсептелет?
Бул көп сатып алуучу түшүнбөй калган жер. 49% чет элдик квотасы имараттагы бирдиктердин санынан эмес, бардык бирдиктердин жалпы аянтынан эсептелет. Башкача айтканда, эгер имаратта 100 кичине студия менен 10 чоң пентхаус болсо, аянт боюнча эсептөө бирдик боюнча эсептөөдөн таптакыр башка сан берет. Бул квота бүтпөй тургандыгы бүтүндөй кондо юридикалык жактан ырасталуучу маселе: транзакция жер башкармалыгында катталганга чейин, кондоминиумдун юридикалык адамынан (кондонун башкаруу компаниясынан) сертификат алынышы керек.
Бул квота имарат боюнча бир кыйла тегиз эмес толот. Раваи (Rawai) же Банг Тао (Bang Tao) сыяктуу популярдуу проекттерде квота таптакыр калбай калышы ыктымал, сатуучу канчалык кепилдик берсе да. Ошондуктан коргоочу кадам жөнөкөй: акча которуудан мурун, конкреттик бирдик боюнча квотанын калдыгын ырастаган жазуу түрдөгү сертификат сурап алуу керек.
Акча четтен келиши керекпи? FET формасы жөнүндө так эрежелер
Кондоминиумда freehold катталышы үчүн акча четтен, чет өлкө валютасында келиши шарт. 50 000 АКШ долларынан ашкан суммалар үчүн банк Чет элдик валюта транзакциясы жөнүндө форма (Foreign Exchange Transaction, FET) чыгарат, ал болмоюнча жер башкармалыгы дооломду каттоого албайт. Бул талап так жана ырааттуу колдонулат: тапшырма туура жазылбаса же акча тайлык банк эсебинен чет өлкө валютасы катары эмес которулса, каттоо токтоп калат.
"30+30+30" ижара схемасы чынында эмнени билдирет?
Лизхолд villa сатуучулар аны токсон жылдык менчик катары сунуштайт. Чындыгында жер башкармалыгынын реестринде биринчи гана отуз жылдык мөөнөт катталат. Кийинки жаңылоо убадасы - учурдагы жер ээсинин конкреттик ижарачы алдындагы жеке милдети, ал автоматтык түрдө жер жаңы ээсине өтпөйт. Тайланддын сот практикасы буга бир нече жолу такай мамиле кылган: жаңылоо укугу - жеке келишим укугу, ал жер сатылганда автоматтык которулбайт.
Жаман сценарийди ким да болсун болжолдоп жатат десек жаңылышабыз. Ошол эле учурда, эгер девелопер ишин уланта берип, аброюна маани берип жатса, схема көбүнчө көйгөйсүз иштейт. Чыныгы сыноо отуз бир жылдын аягында келет, бирок ошол жашка жеткен курорттук лизхолддор Тайландда дагы эле аз, ошондуктан статистика жок дээрлик.
2024-жылкы убадалар эмне болду: 99 жылдык ижара, 75% квота
2024-жылы рынок бир кыйла башка нерсени күткөн. Министрлер кабинети тиешелүү министрликтерге эки сунушту изилдөөнү тапшырган: жердин максималдуу ижара мөөнөтүн 99 жылга чейин узартуу жана кондоминиумдагы чет элдик квотаны 75%-ке чейин көтөрүү. Пхукеттеги эл аралык сатып алуучулар коому бир нече ай бою башка эч нерсе жөнүндө сүйлөшпөй калган. 2026-жылга чейин эки сунуш да мыйзам болуп калбады. Талкуу саясий каршылыкка такалды - 'өлкөнү сатып жиберебиз' деген аргумент капиталды тартуу жөнүндөгү аргументтен күчтүү чыкты.
Мамлекет укукту кеңейтүүнүн ордуна арзаныраак жана тезирээк нерсени тандады: мурдатан бар укуктар аткарылып жатабы, ошону текшерүү.
Биздин корутунду: качан Тай компаниясы туура, качан катыш деле керек эмес
2026-жылы бюджети 30-40 миллион баттан төмөн болгон сатып алуучу турак жай сатып алуу үчүн Тай компаниясы түзүмүн карап да көрбөшү керек. Тобокел - эртең текшерүүчүлөр келип калат дегенде эмес. Тобокел - сатуу маалы келгенде, юрист менен иштеген сатып алуучу мындай доолашка кириши деле каалабай калат, ал эми актив мыйзамдуулугун жоготуудан алда канча мурун ликвиддүүлүгүн жоготот.
Бирок бир жагымдуу өтмөк бар: эгер сиз чыныгы иштеп жаткан Тай бизнесине ээ болсоңуз - реалдуу айлануу, кызматкерлер, өз каражатын салган өнөктөштөр менен - анда жер ошол компания аркылуу катталышы схема эмес, стандарттуу корпоративдик практика болуп саналат.
Жана дагы бир нерсе: катуу текшерүүнүн терс жагы номиналдык схемаларга гана тиешелүү, ачык-айкын доолошторго эмес. Чет өлкөдөн которулган акча жана колунда FET форма бар кондоминиум freehold-у соңку эки жыл ичинде эч кандай кыйла кыйынга айланган эмес. Тескерисинче, номиналдык түзүмдөргө көзөмөл канчалык катаалдашса, чет элдик квотасынын секинчи рыногу ошончолук болжолдуу боло берет, себеби чет элдик үчүн бул активди мыйзамдуу жол менен ээлеп калуунун варианттары жылдан жылга азайып жатат.
Акыркы практикалык кеп: акча которуудан мурун, кызыккан бирдик боюнча калган квотаны ырастаган жазуу түрдөгү сертификат сурап алыңыз, жана акча которуу максатын так көрсөтүп, чет элдик валюта катары келишин камсыз кылыңыз. Ушул эки кадам жер башкармалыгында дооломдун бузулушуна алып келген тобокелдиктердин көбүн жабат.
Булак: DBD Order No. 1/2026, aiproperty-phuket.com аркылуу келтирилген