Тышкы көрүнүш жакшы, бирок чындык башкача
Тайланддын үй чарбаларынын карызы азайып жатат дегенди уктуңуз болсо, кубанганга шашпаңыз. Бул көрсөткүчтүн жакшырышы жергиликтүү элдин байыганынан эмес, банктардын кредит берүүнү кескин чектеп коюшунан келип чыгууда. Тайланд банкынын маалыматы боюнча, үй чарбаларынын карызынын ИДӨгө карата катышы 86% дан төмөн түшүп, бул 2021-жылдагы 90.8% чегинен алганда олуттуу азайуу. Бирок бул жаңылык Пхукетте же Бангкокто кыймылсыз мүлк издеп жүргөн кыргызстандык инвестор үчүн эмнени билдирет деген суроо маанилүүрөөк.
Банктар скоринг моделдерин катаалдатып, алгачкы төлөм талаптарын жогорулатып жатышкандыктан, жаңы ипотекалык кредиттердин көлөмү кескин кыскарды. Натыйжада жергиликтүү сатып алуучулардын көбү каржылоо ала албай калып, биринчи рыноктогу суроо-талап жай эле эрип бара жатат. The Business Times басылмасынын маалыматы боюнча, Тайланддын турак-жай рыногу карыз басымы жана катаал кредит шарттары себептен катары-катар төртүнчү жылы кризиске кирип баратат.
Ал эми накталай акча менен же чет өлкөдө каржылоо уюштуруп сатып алган чет элдик инвесторлор үчүн бул кырдаал жаңы мүмкүнчүлүктөрдү ачат. Бирок бул мүмкүнчүлүктү туура пайдалануу үчүн сандардын артындагы механизмди түшүнүү зарыл.
Негизги сандар: эмнени эстен чыгарбоо керек
- Үй чарбаларынын карызынын ИДӨгө катышы 2021-жылдагы 90.8% чегинен 2026-жылдын башында 86% дан төмөн деңгээлге түштү
- Бул төмөндөө кирешенин өсүшүнөн эмес, банктардын катаал кредит саясатынан келип чыгууда
- Тайланддагы жаңы ипотекалык кредиттердин көлөмү кыскарып, ички рыноктогу суроо-талапты алсыратты
- Тайланд банкынын саясий чени 2.25% деңгээлде турат, ал эми тайланддык кардарлар үчүн орточо ипотекалык чендер жылдык 5.5-7.5% аралыгында
- Жергиликтүү суроо-талап начарлаган сайын, накталай акчасы бар чет элдик сатып алуучулар кондоминиум сатып алууда күчтүү сүйлөшүү позициясын ала башташты
- Бангкок жана Пхукеттеги девелоперлер сатууну кыймылда кармоо үчүн арзандатуу жана бонустарды көбөйтүп, чет элдик кардарларды активдүү издеп жатышат
Тайланд банкы жана рынок эмне көрсөтүп жатат
Тайланд банкынын Монетардык саясат отчетуна ылайык, үй чарбаларынын карызынын ИДӨгө катышы удаама-удаа үч чейрек бою төмөндөп келе жатат. Бирок бул статистиканын артында башка бир тенденция жатат: ипотекалык арыздарды четке кагуу көрсөткүчү 2024-жылга салыштырмалуу болжол менен 15-20% га көбөйгөн деп эсептелет.
Экинчи жана үчүнчү үй сатып алууда Кредит-Баалуулук (LTV) чектери дагы деле катаал бойдон калууда, алар баалуулуктун 70-80% менен чектелген. Мунун баары Бангкоктогу сатылбаган кондоминиумдардын запасынын 65,000 бирдиктен ашышына алып келди (Agency for Real Estate Affairs, AREA маалыматы).
Бангкокто жаңы курулган кондоминиумдардын орточо баасы райондон көз каранды 1 чарчы метрге 120,000-180,000 тайланд батынын аралыгында, ал эми премиум класстагы девелопердик продукт чет элдик кардарлар үчүн 1 чарчы метрге 100,000 бат ашык баадан сатылып жатат.
Чет элдиктер үчүн бул эмнени билдирет?
Чет өлкөлүктөр Тайланддагы мыйзам боюнча ар бир имараттагы 49% чет элдик менчик квотасы алкагында гана кондоминиум сатып ала алышат. Кызыктуусу, суроо-талап чет элдик кардарларга карай жылганы сайын, популярдуу долбоорлордо бул квота тезирээк толуп жатат. Демек, өзүнүзгө жаккан объект боюнча чечимди кечиктирбей кабыл алуу маанилүү болуп калды.
Девелоперлер сатууну колдоо үчүн төлөм графиктерин узартып жатышат, кээ бирлери 36 айга чейин пайызсыз бөлүп төлөө мөөнөтүн сунушташат. Бул кыргызстандык инвесторлор үчүн да ыңгайлуу шарт болушу мүмкүн, себеби банктык ипотека алуу зарылчылыгын азайтат.
Пхукет Тайланддын эң эл аралык мүлк рыногу катары калыптанган: чет элдик сатып алуучулар экинчи үй катары, ижарага берүү үчүн инвестиция катары, же турак-жайын которуу максатында бул аралда суроо-талапты колдоп, өлкө боюнча жалпы солгундоону бир кыйла жумшартып турушат.
Суроо-жооп бөлүмү
Эмне үчүн карыздын азайышы турак-жай рыногу үчүн жакшы кабар болбойт?
Карыз кирешенин өсүшүнөн эмес, кредиттин чектелишинен азайганда, бул керектөөчүлүк суроо-талаптын кичирейип бараткандыгын билдирет. Тайланддык үй чарбалары байыган жок, алар жөн гана карыз ала алышпай калды. Бул рынокто 3 млн батка чейинки массалык сегментте бүтүмдөрдүн азаюусу түрүндө көрүнөт.
Чет элдиктер тайланд банкынан ипотека ала алабы?
Теориялык жактан ооба, бирок практикада бул сейрек кездешет. Резидент эместердин арыздарын бир нече гана банк карайт (мисалы, UOB, ICBC Thailand), ал эми шарттары катаал: алгачкы төлөм 30-50%, пайыздык чен жылдык 6-8%, жана Тайландда же өз өлкөңүздө киреше тапканыңызды документ менен далилдөө талап кылынат.
Кондоминиум сатып алуучулар үчүн баа кулайбы?
Ашкере баа кулашы байкалган жок. Тескерисинче, девелоперлер жашыруун арзандатууну тандашууда: акысыз эмерек топтому, кепилдендирилген ижара кирешесин которуу, узартылган төлөм графиктери. Тизме баасынан чыныгы арзандатуу долбоордон жана курулуш стадиясынан көз каранды 5-12% жетиши мүмкүн.
Пхукет менен Бангкоктун рыногу кандай айырмаланат?
Пхукет чет элдик сатып алуучуларга алда канча көбүрөөк багытталган: аралда резидент эместердин бүтүмдөрү премиум сегментте сатуулардын 40-60% ын түзөт. Ошондуктан тайланддык кардарлар үчүн кредиттин катаалдашы Пхукетке анча тике таасир этпейт. Мында баанын негизги драйвери бат курсунун доллар менен еврого карата өзгөрүшү жана туристтик агым болуп саналат.
Азыр ижарага берүү үчүн сатып алуу пайдалуубу?
Бангкоктогу кондоминиумдардын таза ижара киреше көрсөткүчү жылдык 4-6% түзсө, Пхукеттин башкарылуучу апартаменттер сегментинде бул көрсөткүч 5-8% жетет. Девелоперлер сүйлөшүүгө көбүрөөк даяр экени жана тайланддык сатып алуучулардын атаандаштыгы азайганы себептүү, обьектилерди көрүү сапарын пландаштыруу үчүн азыр жакшы мезгил.
Булак: The Business Times
Тайландда, өзгөчө Пхукетте кыймылсыз мүлккө инвестиция салууну ойлонуп жатасызбы? 'Таиланд Мүлк' командасы сизге ылайыктуу объектини тандап, документтерди даярдоодо жол көрсөтөт.