Кыргызстандык сатып алуучуга тез жооп
Чет элдиктер Таиландда жер сатып ала алbak. Бул Жер Кодексинин 1954-жылкы мыйзамы боюнча катуу тыюу. Бирок кондоминиум (квартира) сатып алуу - толук менчик укугу менен - мыйзамдуу жана коопсуз. Эгер сиз Пхукетте же башка жерде мүлккө инвестиция салууну ойлонуп жатсаңыз, ушул эки фактты башыңызга сиңирүүдөн баштаңыз.
Эмне үчүн бул маселе Кыргызстандыктарга актуалдуу?
Кыргызстандан Таиландга барган ар бир адам курортту жакшы билет. Пхукет, Паттайя - бул жерлерде мүлк сатып алуу идеясы жылдан-жылга популярдуу болуп баратат. Бирок "вилла' же 'үй' сатып алам деп оюңузду курсаңыз, мыйзам жагынан чоң тоскоол бар. Таиланд Түштүк-Чыгыш Азиядагы түздөн-түз чет элдик инвестиция боюнча 4-орунду ээлейт - 2025-жылы Таиланд Борбордук Банкынын маалыматы боюнча өлкөгө 15 миллиард доллардан ашуун инвестиция кирген. Бирок дал ошол эле өлкө чет элдик жарандардын жер сатып алуусуна катуу чек коюп келет.
Натыйжа карама-каршылыктуу: завод куруп болот, ал жаны үй сатып ала албайсың.
Чет элдик сатып алуучу үчүн мүлк түрлөрү
Кондоминиум - эң коопсуз жол
1979-жылы кабыл алынган Кондоминиум Мыйзамы чет элдиктерге квартираны толук менчик катары каттатууга мүмкүндүк берет. Жалгыз чек - бир имараттын сатылуучу аянтынын 49%ын гана чет элдиктер ээлей алат. Бул квота толуп кетсе, калган орундарды 30 жылдык ижарага гана алса болот.
Пхукет жана Паттайяда бул квота жогорку суроо-талап себептүү кандайдыр бир долбоорлордо буга чейин эле толуп калган. Ошондуктан кандайдыр бир квартираны сатып алардан мурун, ошол имараттагы чет элдик квота менен таанышыңыз - бул Жер Департаментинен же имараттын башкаруу компаниясынан текшертилет.
Вилла - ижара аркылуу гана
Чет элдиктер вилланы же үй-жайды мыйзамдуу түрдө Жер Департаментинде катталган 30 жылдык ижара аркылуу алат. Көп учурда келишимде 30+30 же 30+30+30 деп кошумча мөөнөт жазылат - бирок мыйзам боюнча бул кошумча мөөнөттөр кепилдик эмес. Жер башка ээге өтүп кетсе, жаңы ээ узартуу шарттарын аткарууга милдеттүү эмес.
Маанилүү сандар жана фактылар
| Параметр | Маалымат |
|---|---|
| Кондоминиумда чет элдик квота | Имараттын жалпы аянтынын **49%**ы |
| Жер ижарасынын максималдуу мөөнөтү | 30 жыл (мыйзам боюнча) |
| Пхукет жана Паттайядагы чет элдик бүтүмдөрдүн үлүшү | Бардык кондоминиум бүтүмдөрүнүн **60%**тан ашыгы |
| Мүлк өткөрүп берүү салыгы | Баалоо наркынын **2%**и |
| Мөөр басуу алымы | 0.5% |
| Кайра сатуу салыгы (5 жыл ичинде) | 3.3% |
| Чет элдиктер үчүн ипотека пайыздык ставкасы | Жылына 6-8% |
| Таиланд жарандары үчүн ипотека ставкасы | Жылына 4-5% |
| Пхукет виллаларынын ижара кирешеси | Жылына 6-8% |
| Кондоминиумдун орточо ижара кирешеси | Жылына 4-6% |
Коркунучтуу жол: "номиналдык" схема
Кээ бир агенттер чет элдиктерге мындай схема сунушташат: Таи жарандарын акционер катары колдонуп, жергиликтүү компания аркылуу жер же вилла сатып алуу. Бул иш жүзүндө "номиналдык акционерлер" схемасы деп аталат жана ал мыйзамсыз.
Жер Департаменти 2023-жылдан баштап мындай компаниялардын акционердик курулушун жигердүү текшерүүдө. South China Morning Post маалыматы боюнча Таиланд бийликтери мыйзамсыз номиналдык схемаларга байланышкан 850дөн ашуун компанияга карата иш козгогон - жалпы зыян 15 миллиард батка жетет деп болжолдонот. Бангкок Посттун жазуусу боюнча аралдардагы, анын ичинде Пхукеттеги миңдеген чет элдик катышуулуу компаниялар азыр да иликтөөдө.
Тобокелдик кандай? Бүтүм жокко чыгарылышы мүмкүн. Чет Элдик Бизнес Мыйзамы боюнча айып 1 миллион батка чейин (болжол менен 28 000 доллар) жетет. Кылмыш иши да козголушу ыктымал.
Кошуна өлкөлөр менен салыштыруу
Таиланд аймактагы башка популярдуу рынктарга салыштырмалуу катаалыраак позицияда турат:
| Өлкө | Чет элдиктерге мүлк |
|---|---|
| Таиланд | Квартира: 49% квота менен толук менчик; жер: 30 жыл ижара гана |
| Вьетнам | 2015-жылдан квартира: 30% квота менен толук менчик; үй: 50 жылдык ижара |
| Малайзия (MM2H) | 1 миллион ринггиттен (болжол менен 220 000 доллар) мүлк сатып алуу мүмкүнчүлүгү |
2026-жылы мыйзам өзгөрөбү?
Паетонтарн Шинаватранын башкаруусу атайын экономикалык зоналарда кондоминиум боюнча чет элдик квотаны 49%тан 75%га чейин жогорулатуу маселесин талкуулап жатат. Бирок 2026-жылдын ортосуна карата расмий мыйзам долбоору парламентке дагы эле берилген жок.
2024-жылы 99 жылдык ижара боюнча мыйзам долбоору комитет деңгээлинде тоскоолго учурады - улутчул топтордун каршылыгы себептүү. Бул - реформа жолу оңой эместигинин далили.
Акча которуу жана каттоо: практикалык маалымат
Ташкенттен же Бишкектен акча жөнөтсөңүздө, каражаттар Таиланддын банкы аркылуу таи батына конвертацияланышы керек. Банк Валюталык Транзакция Формасын (FETF) берет - бул форма чет элдиктин атына кондоминиум менчигин каттатуу үчүн милдеттүү документ. Бул кадамды өткөрүп жиберсеңиз, мүлктү расмий каттата албайсыз.
Таиланддык коммерциялык банктардан ипотека алуу теориялык жактан мүмкүн, бирок иш жүзүндө сейрек кездешет. Бирин-серин банктар Сингапур же Гонконг туунду компаниялары аркылуу каржылоо сунуштайт. Чет элдиктер үчүн пайыздык ставка - жылына 6-8%, ал эми жергиликтүү жарандар үчүн - 4-5%.
Таиланд Мүлк эскертүүсү
Эгер сиз Пхукетте мүлк издеп жатсаңыз, Таиланд Мүлк командасы конкреттүү долбоорлордогу чет элдик квотанын абалын текшерүүгө жардам берет. Эн маанилүүсү - келишимди иштеп чыккан адвокат иштетүү. Ол адвокат сатуучу менен байланышпаган, көз карандысыз болушу керек.
Негизги тыянак: Фрихолд кондоминиум азырынча чет элдик сатып алуучу үчүн эң коопсуз мыйзамдык жол. Ижаралык вилла да мүмкүн, бирок узартуу тобокелдиги бар экенин билип, келишимди кылдаттык менен иштеп чыгуу шарт.
Булак: Bangkok Post